Trường hợp diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hai bên thực hiện việc chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng này được xác định là hợp đồng vô hiệu.
Hỏi: Em muốn mua 1 lô đất, nhưng lô đất đó thuộc đất dịch vụ và đang trong thời gian chờ ký quyết định cấp đất và cấp sổ đỏ. Em muốn hỏi mua lô đất đó có hợp pháp không?Nếu mua được thì thủ tục làm như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho mình sau khi giao tiền đặt cọc. (Nguyễn Tâm - Hà Nội).
Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Trường hợp của bạn hiện nay theo quy định pháp luật đất đai cụ thể tại Điều 188Luật đất đai 2013 ghi nhận điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợpnhận thừa kếquy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo quy định trên thì diện tích đất dịch vụ mà bạn đang muốn muachưa được cấp sổ đỏ, và cũng không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 nên sẽ không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên. Để được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất dịch vụ này thì bên chuyển nhượng bắt buộc phải thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được chuyển nhượng. Trường hợp diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hai bên thực hiện việc chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng này được xác định là hợp đồng vô hiệu.
Như vậy, để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đúng pháp luật bạn có thể đợi đến khi diện tích đất này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, khi đó quyền lợi của bạn có thể được đảm bảo tốt hơn, tránh được những rủi ro không cần thiết.
Sau khi đất được cấp sổ đỏ, bạn cần lưu ý pháp luật hiện nay quy định các giao dịch về đất đai (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho....) phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất mới được thừa nhận là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp.
Nếu thửa đất chưa có giấy chứng nhận mà hai bên vẫn tiến hành giao dịch thì chỉ có cách là lập hợp đồng đặt cọc và ủy quyền làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và quản lý, sử dụng đất. Sau khi có giấy chứng nhận thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Đối với việc mua bán đất dịch vụ cần có hợp đồng công chứng công chứng ủy quyền, các lô đất đã có bốc thăm số lô, số thửa, đã đóng tiềnsở hạ tầng,có quyết định giao đất của huyện, quận, thị xã thì việc công chứng sẽ đảm bảo giá trị pháp lý cho diện tích đất mà bạn mua .
Tuy nhiên, đối với loại đất dịch vụ trường hợp có biên bản bản giao thửa đất.... thì người nhận ủy quyền vẫn chưa thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất được cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng chỉ có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận khi thửa đất thỏa mãn được đầy đủ các điều kiện cần, đủ để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định chung.
Vì vậy, việc mua bán đất khi chưa được cấp sổ đỏ vẫn tồn tại những rủi ro nhất định khi chuyển nhượng loại đất này, đó là:
Khi ủy quyền thì chủ sử dụng đất vẫn là người đứng tên trên toàn bộ hồ sơ của thửa đất, người mua chưa thể đứng tên. Có nghĩa rằng các công việc liên quan sau này đến thừa đất người nhận chuyển nhượng vẫn cần phải nhờ tới người có đất.
Và như đã trình bày ở trên thì những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chưa được pháp luật công nhận nên khi xảy ra tranh chấp thì rất khó được bảo vệ một cách tuyệt đối và đưa ra được những chứng cứ thuyết phục nhất.
Vấn đề bạn hỏi nếu mua được thì thủ tục làm như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho bạn sau khi giao tiền đặt cọc?
Căn cứ Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 về biện pháp bảo đảm đặt cọc:
"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".
Trong trường hợp của bạn, để đảm bảo quyền lợi của bạn sau khi đã đặt cọc tiền thì bạn cần lập văn bản về việc đặt cọc, như vậy mới có thể đảm bảo quyền lợi cho bạn khi bên chuyển nhượng không thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất đó theo thỏa thuận, hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại cho bạn số tiền đặt cọc. Ngoài khoản tiền đó, bạn còn được bên chuyển nhượng trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận