Mua bán đất có phải thực hiện thủ tục công chứng không?

Hỏi: Trong năm 2013 tôi có mua đất bằng giấy tay (Không công chứng) tại Thủ Đức, TP. HCM với diện tích đất là 100m2. Luật sư cho tôi hỏi làm sao để tôi chuyển mục đích đất từ đất trồng lúa sang đất thổ cư để được xin phép xây nhà ở? Hoặc có cách nào để tách sổ? (Đỗ Vũ Nam - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật doanh nghiệp của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

1. Về việc mua bán đất chỉ có giấy tờ viết tay:

Theo quy định tại điều 167 luật đất đai 2013 thì việc mua bán đất sẽ phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: "Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, theo quy định trên thì việc mua bán đất này của bạn sẽ không có giá trị pháp lý. Cho nên, để thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay thủ tục tách thửa thì trước hết bạn phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mảnh đất này.

2. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở

Theo quy định tại Điều 57 luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa (đất nông nghiệp) sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp) sẽ thuộc đối tượng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền: "Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất. 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Như vậy, bạn sẽ phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trong trường hợp này là ủy ban nhân dân cấp huyện) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở rồi sau đó mới được phép xây nhà trên mảnh đất trồng lúa đó.

3. Về việc tách thửa.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.