Hỏi về thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư?

Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư.

Hỏi: Gia đình tôi có căn hộ chung cư đang có nhu cầu bán, ban mua họ cũng đồng ý với giá đưa ra nhưng họ chỉ đặt cọc trước 50 triệu và khi nào có sổ đỏ họ sẽ trả toàn bộ.Vậy luật sưcho tôi hỏi trường hợp này có rủi ro gì cho bên bán không, giả sử khi có sổ đỏ rồi mà bên mua họ bảo họ không đủ tiền, khi đó sổ đỏ đã sang tên họ rồi thì giải quyết sao ạ? Vũ Hải Hòa (Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Việc đặt cọc được quyđịnh tại Điều 358 BLDS năm 2005 như sau:

"Điều 358.Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, trong trường hợp của bạn việc đặt cọc sẽ nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng dân sự, hợp đồng được bảo đảm giao kết ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Khi tiến hành đặt cọc, bên bán và bên mua sẽ tiến hành thỏa thuận vềgiá trị của hợp đồngđược bảo đảm giao kết, phương thức và thời gian thanh toán, quyền lợi trách nhiệm của các bên. Việcđặt cọc chỉ nhằm đảm bảo cho việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, giá trị đặt cọc do các bên tự thỏa thuận nhưng thường có giá trị 5-10% giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết.

Trong quá trình thỏa thuận, để tránh sự rủi ro,bạn nên thỏa thuận về phương thức và thời gian thanh toán như sau:

- Yêu cầu bên mua thanh toán gần như toàn bộ số tiền mua nhà ngay khi hợp đồng mua bán nhà được kí và công chứng.

- Thanh toán số tiền còn lại ngay sau khi bên bán hoàn thành các thủ tục chuyển giao nhà và sổ đỏ.

Thỏa thuận như vậy sẽ tránh việc bên mua không thanh toán sau khi đã nhận được quyền sở hữu nhà.

Sau khi đặt cọc, bạn và bên mua sẽ tiến hành lập vàkí hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng theo qui định tại :

Điều 450.Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Như vậy, hợp đồng mua bán được nhà nước soạn thảo mẫu sẵn, bên mua và bên bán sẽ cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến việc mua bán này cho công chứng viên để soạn thảo hợp đồng.

Sau khi kí hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, theo Điều 452, BLDS năm 2005, bạn sẽ có những quyền sau:

Điều 452.Quyền của bên bán nhà ở

Bên bán nhà ở có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận;

3. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;

4. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.

Như vậy, bạn có quyền yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn và không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận. Sau khi tiến hành ký hợp đồng, bạn có quyền yêu cầubên muathanh toán giá trị gần bằng giá trị hợp đồngvà 2 bên sẽ kí biên bản giao nhận tiền. Và số tiền đã đặt cọc ban đầu sẽ được tính luôn vào tiền thanh toán mua nhà.

Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Sau khi đã thực hiện kí hợp đồng mua bán nhà, bên mua sẽ phải tiến hành đóng các loại thuế. Khi bên mua tiến hành đóng đầy đủ các loại thuế, bạn sẽ có nghĩa vụ hoàn thành các thủ tục chuyển giao nhà cho bên mua, đó là nộp hồ sơ và đăng kí sang tên. Sau khi hoàn thành đầy đủ các giấy tờ trên, bên mua sẽ phải thanh toán số tiền còn lại và bạn sẽ chuyển giao sổ đỏ cho bên mua. Tiến hành giao dịch như vậy sẽ đảm bảo được yếu tố an toàn và thuận lợi cho cả hai bên. Thời điểm có hiệulực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng mua bá nhà.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.