Hỏi vấn đề về lấy lại cọc khi mua đất dự án

Hỏi:Vào tháng 11/2014 em có mua 1 miếng đất dự án và đặt cọc là 10.000.000đ(có hợp đồng đặt cọc) nhưng phía bên chủ đầu tư không ghi ngày tháng hoàn thiện dự án và chỉ hứa miệng là 2 tháng sẽ hoàn thành xong cơ sở vật chất, bên em cũng hối thúc bên chủ dự án nhiều lần nhưng bên ấy cứ hẹn, đến tháng 5/2015 thì bên chủ dự án có mời em vào để đặt cọc 30% số tiền.Em có vào và gặp người phụ trách ở đấy là giám đốc sàn (nhưng giờ anh ấy đã nghĩ) nói vấn đề cơ sở vật chất chưa xong thì bên em chưa thanh toán và anh ấy mời em về và xin lỗi vì sự chậm trể tiến độ và hẹn em khi nào bắt đầu làm cơ sở vật chất thì sẽ mời em vào đóng số tiền 30% đó. Đến tháng 7 thì bên chủ đầu tư kêu em phải đóng 30% số tiền nếu không sẽ tăng giá và em có nhờ bên văn phòng chủ đầu tư mail cho em xem hợp đồng mẫu và số tiền bên em phải thanh toán. Nhưng bên đó có gửi lại cho em bảng hợp đồng góp vốn (lúc đầu là nói hợp đồng nguyên tắc), và diện tích mới đầu ghi trong hợp đồng đặt cọc là 5.1m*20m, nhưng nay lại còn 5.1m*18.75m và em không đồng ý như vậy và yêu cầu bên chủ dự án trả lại tiền bên em đã đặt cọc nhưng bên đó không giải quyết và em yêu cầu gặp giám đốc nhưng khi vào thì cho người khác là trưởng phòng, và phó giám đốc giải quyết là se thanh toán lại tiền cho em trong vòng 1 tháng và em kêu làm bảng cam kết thì bên đó nói là giám đốc không có đây nên không có mọc đóng và hẹn em 2 ngày sao tới để giải quyết và làm bảng cam kết cho bên e. Đến hẹn em có gọi điện thoại cho chị giám đốc sàn mới thì chị đó nói là giờ không giải quyết trả lại tiền cọc cho bên em và được quyền chuyển giao miếng đất đó cho người khác. Cho em hỏi bên chủ đầu tư làm vậy có đúng không. Em có lấy lại được tiền cọc không? (Minh Hòa - Hà Nam)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thanh Hương - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo như bạn trình bày thì có thể phía bên chủ đầu tư cóhành vi lừa dối.

Điều 132 quy định vềGiao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó....

Do đóbạn có thể làm khởi kiện tại Tòa án nơi có đất để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Bởi vì bên bán đã không trung thực khi thông báo vềdiện tíchđất dựán và thúc ép bạn đặt cọc nếu không sẽ thay đổi giá tiền mảnh đất.Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đặt cọc đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối. Và khi ấy theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật.Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Ngoài ra, căn cứ Điều 358 Bộ luật dân sự 2005:

"Ðiều 358. Ðặt cọc

1. Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

   Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Theo đó, nếu bên chủ đầu tư bán nhà cho người khác, có nghĩa rằng từ chối giao kết với bạn, việc từ chói này thì bên chủ đầu tư phải trả cho bạn tài sản đã đặt cọc và 1 khoản tương đường giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.