Giá trị pháp lý của thỏa thuận đặt cọc trong hợp đồng mua bán đất

Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc

Hỏi: Gia đình em có một mảnh đất và có thoả thuận bằng miệng bán nhưng chưa làm hợp đồng mua bán. Ba mẹ em có nhận trước tiền cọc là 100 triệu, ba em có viết giấy tay với nội dung: "đã nhận cọc 100 triệu từ anh A, số tiền còn lại anh A sẽ giao vào cuối tháng 5". Trong tờ biên nhận đặt cọc không có đề cập đến chuyện bán mảnh đất nào, cũng như không đề cập đến diện tích là bao nhiêu. Sau đó ba em không muốn bán nữa, và trả lại tiền đặt cọc.Tuy nhiên bên A không chịu nhận tiền cọc và bắt bên em phải bồi thường cọc gấp đôi. Và bên A doạ sẽ kiện ra toà nếu như nhà em không chịu bồi thường cọc gấp đôi.Em xin hỏi là nhà em không bán đất nữa thì chỉ phải trả lại tiền cọc hay là phải trả gấp đôi cọc? Và với tờ giấy nhận cọc viết tay đó có thể làm căn cứ để kiện nhà em ra toà vì không tuân thủ hợp đồng mua bán đất không? (Đỗ Vũ Hà - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn bán mảnh đất nhưng quá trình giao dịch bán đất thoả thuận bằng miệng và chưa có làm hợp đồng mua bán. Ba mẹ bạncó nhận trước tiền cọc là 100 triệu,viết giấy tay với nội dung đã nhận cọc 100 triệu từ anh A, số tiền còn lại anh A sẽ giao vào cuối tháng 5.

Vềhợpđồng dân sựđược quyđịnh tạiĐiều 401 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

"Điều 401.Hình thức hợp đồng dân sự.1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Nhưvậy, việc hai bên traođổi qua lời nói về nội dung hai bên sẽ thực hiện là hợpđồng dân sựđược giao kết bằng lời nói. Hai bên sẽ phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quyđịnh của pháp luật dân sự về hợpđồng dân sự. Cụ thể:

Theo Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 quy định đặt cọc :"Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.". Như vậy, việc đặt cọc 100 triệu mang mục đích đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng giữa anh A và gia đình bạn, là một phần của hợp đồng chính.

Sau 1 tuần, gia đình bạn quyết định không bán mảnh đất này nữa và trả lại tiền đặt cọc.Xét theo Khoản 2 Điều 358 BLDS quy định : "Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác." Nhận thấy,gia đình bạn đã vi phạm đơn phương chấm dứt, từ chối việc giao kết mà không có thông báo biết trước cho bên đặt cọc. Do đó khi anh A khởi kiện gia đình bạn ra tòa để yêu cầu đòi bồi thường gấp đôi , việc này hoàn toàn được mặc dù hợp đồng mua bán , chuyển quyền sử dụng đấtgiữa 2 bên chưa hình thành. Theo quy định pháp luật hiện hànhvề vi phạm giao kếtđặt cọc, do gia đình bạn không thực hiện giao kết trước nên sẽ phải trả cho anh A 100tr và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc là 100tr.Tuy nhiên tờ giấy nhận cọc viết tay đó khônglàm căn cứ để kiện nhà bạnra toà nàythì hợp đồng đặt cọc chưa có hiệu lực và hai bên chỉ cần trả lại cho nhau những gì đã nhận. Gia đình bạn chỉ bị kiện ra tòa khi có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ba mẹ bạn không thực hiện nghĩa vụ ghi trong hợp đồng thì lúc đó ông A mới có quyền khởi kiện gia đình bạn ra tòa dựa theo hợp đồng đặt cọc.


Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.