Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hỏi: Tôi có mua một thửa đất của ông Phúc (ngang 4m, dài 100m) với giá 190 triệu đã trả đủ tiền và có viết giấy tay có người chứng kiến. Sau đó, tôi lấy bằng khoán để tách thửa đất (bằng khoán ngang 10m, dài 100m, trên đất có nhà). Tôi đã nhờ địa chính làm thủ tục tách thửa và sang tên. Sau 60 ngày thì địa chính đưa bằng khoán đã tách thửa (ngang 6m, dài 100m, có nhà) cho ông Phúc. Còn bằng khoán của tôi thì địa chính chưa sang tên được với lý do có người khiếu kiện đất đai. Sau khi tìm hiểu thì trước đó ông Phúc có hợp đồng chuyển nhượng cho người khác với giá 510 triệu (ngang 10m, dài 100m, nhà). Đưa trước 310 triệu, đến tháng 02 năm 2017 thì bên mua đưa 200 triệu thì ông Phúc đưa bằng khoán và bên mua cho ông Phúc ở đến hết 2018. Vậy tôi phải làm gì tiếp theo? (Anh Dũng - Khánh Hòa)
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Lê Thị Quỳnh - Tổ tư vấn pháp luật Đất đai của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, để thực hiện quyền chuyển nhượng đất cho người khác, người sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện theo quy định trên. Trong đó, mảnh đất phải không có tranh chấp.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng tại phòng/văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Theo thông tin anh cung cấp, hợp đồng giữa anh và ông Phúc là hợp đồng viết tay có người làm chứng, nếu không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng không có giá trị pháp lý.
Theo thông tin anh tìm hiểu được, trước đó ông Phúc có hợp đồng chuyển nhượng cho người khác với giá 510 triệu (ngang 10m, dài 100m, nhà). Đưa trước 310 triệu, đến tháng 02/2017 thì bên mua đưa 200 triệu thì ông Phúc đưa bằng khoán và bên mua cho ông Phúc ở đến hết 2018. Như vậy được hiểu là ông Phúc đã bán đất và nhà cho người khác, nay ông Phúc chỉ đang ở nhờ đến hết năm 2018. Do đó, anh phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phúc và người mua trước đó có hợp pháp hay không? Người mua trước đó đã thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hay chưa?
Nếu người mua trước đó đã đăng ký sang tên thì anh phải liên hệ với người này để thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai.
Nếu người mua trước đó chưa đăng ký sang tên thì anh phải có sự thỏa thuận ba bên giữa anh, ông Phúc và người mua trước đó. Bởi người mua trước đó được hiểu là người chủ sở hữu mảnh đất, ông Phúc là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó việc mua bán đất thì anh phải thỏa thuận với người mua trước đó, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vẫn ký với ông Phúc nhưng thanh toán tiền thì phải thanh toán cho người mua trước đó.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật Đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận