Đã ủy quyền giấy tờ nhà đất làm sao để lấy lại được nhà đất?

Hỏi: Trước đây, ba em có vay của một người với số tiên là 200 triệu nhưng bên đó yêu cầu ba em ủy quyền giấy tờ nhà đất cho người đó đứng tên và ba em đã đồng ý.Bên đó đã làm một bản cam kết viết tay xác nhận là ba em đã vay số tiền là 200 triệu và mục đích ủy quyền giấy tờ nhà đất cho bên đó chỉ với mục đích vay tiền không phải bán nhà. Khi nào bên vay trả lại số tiền đã vay thì bên cho vay phải hoàn lại giấy tờ nhà đất .Tuy nhiên, bên cho vay họ lại đem giấy tờ nhà của nhà em đi vay ngân hàng với số tiền là 1 tỷ nhưng họ lai không đóng lãi cho ngân hàng và hiên tại số tiền đã lên 1.7 tỷ . Bên ngân hàng vì thế muốn phát mãi nhà của em. Trong trường hợp này, gia đình em phải làm gì vì bên ngân hàng đã cho người xuống nhà em mời lên tòa để giải quyết? (Minh Tú)

Luật gia Nguyễn Bảo An - Tổ tư vấn pháp luật tố tụng của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Điều 144 Bộ Luật Dân sự 2005 về phạm vi đại diện như sau:

"1.Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Phạm vi đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo sự uỷ quyền.

3. Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.

4. Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.

5. Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Nếutrong giấy tờ ủy quyền giữa bố bạn với người cho vay ghi rõ:"mục đích ủy quyền giấy tờ nhà đấtcho bên đó chỉ với mục đích vay tiền không phải bán nhà.Khi nào bên vay trả lại số tiền đã vay thì bên cho vay phải hoàn lại giấy tờ nhà đất". Theo đó thì, chỉ những việc đã ủy quyền trong hợp đồng đó mà người cho vay thực hiện thì mới phát sinh hiệu lực, còn ngoài phạm vi được ủy quyền thì sẽ không phát sinh hiệu lực.

Nếu hợp đồng ủy quyền không ghi rõ các nội dung ủy quyền mà chỉ ghi chung chung là việc bố bạn ủy quyền cho người cho vay toàn bộ quyền sử dụng đất và nhà ở thì phạm vi được ủy quyền rất rộng, người cho vay có thể tiến hành tất cả các cong việc liên quan đến các loại giấy tờ này như chính chủ sở hữu của các loại giấy tờ này. Trong đó, bao gồm cả việc người cho vay tự tiến hành các thủ tục sang tên trở thành chủ sở hữu căn nhà và quyền sủ dụng đất của bố bạn, hay mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở đi thế chấp. Vì vậy, nếu ở trường hợp này thì hành vi của người cho vay đi vay tiền hay của ngân hàngcũng như hành vi phát mãi ngôi nhà được thế chấpkhi đến hạn trả nợ mà bên vay không hoàn trả được là không trái pháp luật.

Điều 145 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định như sau:

"1.Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải thông báo cho người được đại diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện.

2. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch".

Theo đó, trường hợp này tùy thuộc vào phạm vi ủy quyền của bố bạn để xác định quyền và nghĩa vụ của bên bán với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình bạn. Trong trường hợp bên bán vượt quá bạn vi ủy quyền gia đình bạn có quyền thực hiện khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận (huyện) nơi bên bán cư trú.