Có phải vi phạm hợp đồng thuê nhà hay không?

Hỏi: Tôi có ký hợp đồng thuê nhà là 1 năm để kinh doanh và đóng tiền nhà theo quý 3 tháng một lần.nhưng tôi mới ở đó được hơn 4 tháng thì nhà chủ phá hợp đồng và lấy lại nhà, Trong hợp đồng có nhắc đến việc nếu không đóng tiền đúng hạn thì họ có quyền lấy lại nhà không báo trước và do tôi là người đứng ra ký hợp đồng và chị gái tôi đứng ra kinh doanh. Do nhầm lẫn là tôi mới chỉ thuê 3 tháng thay vì 4 tháng nên tôi đợi đến đúng ngày thì tôi đóng tiền nhà nhưng họ đòi lại nhà cho đơn vị khác thuê và không hề báo trước nên tôi không thể kịp chuyển đồ và thuê nhà mới. Họ phá hỏng biển hiệu và nội thất trong nhà tôi chưa kịp chuyển hết và cho rằng nhà của họ nên họ muốn làm gì là quyền của họ, tôi có đề cập đến vấn đề bồi thường nhưng bên chủ nhà phủ nhận và quay lại đòi tiền nhà trong thời gian tôi đóng cửa không kinh doanh là hơn 1 tháng. Tôi không đồng ý nên nhà chủ đã năm lần bảy lượt đến cơ quan tôi làm việc gây phiền hà cản trở công việc của tôi. Sau đó tôi chỉ nhất trí là trả tiền điện nước. Mọi việc tưởng như đã êm xuôi thì sau đấy hơn nửa tháng tôi có nhận được cuộc gọi của toà án xác nhận vụ việc tôi nợ tiền nhà của nhà chủ. Tôi đã trình bày vụ việc và toà án xác nhận không giải quyết đơn của nhà chủ đấy nữa. Nhưng sau đấy 1 tuần thì tôi bị một nhóm côn đồ đến quán mới đến và gọi điện đe doạ ép phải trả tiền cho nhà chủ mà tôi mâu thuẫn số tiền gần 6 triệu đồng nếu không trả thì doạ sẽ cho tôi biết tay. Tôi đã trực tiếp đến gặp nhà chủ nhưng họ nói sẽ làm mọi cách để tôi phải trả tiền cho họ. Vậy xin hỏi luật sư trong trường hợp này thì tôi phải giải quyết như thế nào? (Đỗ Vũ Nam - Hà Nội).

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Căn cứ Điều 500 Bộ Luật dân sự năm 2005 về hợp đồng thuê nhà không phải để ở thì:

Điều 500.Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác

Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở.

Căn cứ Điều 499 Bộ luật dân sự năm 2005 về chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Điều 499.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

2. Nhà cho thuê không còn;

3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

Như vậy Trường hợp của bạn không thuộc trường hợp phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật. Các bên không có quyền thỏa thuận về trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ Khoản 1, Khoản 3 Điều 498 Bộ Luật dân sự 2005 quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đối với bên cho thuê nhànhư sau :

Điều498.Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Như vậy pháp luật chỉ chấpnhận sự thỏa thuận của các bên về thời gian thông báo trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Vì vậy cho dù hai bên có thỏa thuận như thế nào về việc một bên chấm dứt hợp đồng thì đều không được pháp luật công nhận nếu không thuộc một trong những nội dung được quy định tại điều 498 Bộ luật dân sư. vì vậy trường hợp này bên cho thuê nhà đã vi phạm quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà.

Mặt khác với những hành vi như gọi người đập phá tài sản của bạn đã vi phạm quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 15 Nghị đinh 167/2013/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính:

Điều 15. Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của người khác.

2.Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a)Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác;

Vậy áp dụng quy định của luật tố cáo bạn có thể gửi đơn tố cáo đến UBND cấp nơi bạn thuê nhà để yêu cầu xử lý về hành vi hủy hoại tài sản này

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.