Chuyển mục đích sử dụng đất cần những thủ tục gì?

Hỏi: Tôi ở huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa. Hiện nay tại huyện Cam Lâm, Khánh Hòa, khi người dân đi làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất vườn sang đất ở thì bị bắt buộc phải làm thủ tục: đo đạc tách phần diện tích đất ở mà mình đăng ký chuyển mục đích thành một thửa riêng, đồng thời phải chừa lối đi chung rộng tối thiểu 3m để đi vào thửa đất mới tách này.Người dân phải nộp tiền đo đạc đối với phần diện tích đất ở này và phần lối đi chung không còn là quyền sử dụng của chủ đất mà thuộc về Nhà nước quản lý. Theo tôi là quá vô lý, không theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể là Thông tư số 39/2014/TT-BTNMT. Khi tôi tìm hiểu thì được cán bộ địa chính huyện cho biết lý do: Áp dụng Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 30/6/2015 của UBND tỉnh Khánh Hòa v/v điều chỉnh bổ sung nội dung tại khoản 2, điều 7 của Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa kèm theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21/12/2014 của UBND tỉnh. Không hiểu vì sao Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Khánh Hòa lại lấy một phần của Quy định của việc tách thửa đất đem áp dụng cho việc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi người dân không có nhu cầu tách thửa khi chuyển mục đích. (Mai Hoa - Ninh Bình)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Hồng Ngọc - Tổ tư vấn pháp luật đất đai Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Luật đất đai năm 2013 quy định: “Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng". (Khoản 2 Điều 57)

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: "1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. 2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định". (Khoản 2 Điều 62 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai)

Quy định về thu tiền sử dụng đất: "2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".(Điều 3và Điều 5NĐ 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất được hướng dẫn bởi Thông tư số76/2014/TT-BTC)

Theo QĐ13/2015/QĐ-UBND ngày 30/6/2015 của UBND tỉnh Khánh Hòa v/v điều chỉnh bổ sung nội dung tại khoản 2, điều 7 của Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa kèm theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21/12/2014 của UBND tỉnh.

Về việc điều chỉnh bổ sung nội dung tại khoản 2, Điều 7 của Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa (ban hành kèm Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21/12/2014 của UBND tỉnh) như sau:“2. Trường hợp thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, thì người sử dụng đất được thực hiện đồng thời việc chuyển mục đích và tách thửa phần diện tích xin chuyển mục đích sử dụng sẽ được tách thửa theo diện tích, kích thước cạnh tối thiểu đối với đất ở; đối với phần diện tích còn lại (không chuyển mục đích) phải đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định về diện tích và kích thước tối thiểu của loại đất đã được quy hoạch do cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Người sử dụng đất phải bố trí diện tích để làm đường đi vào các thửa đất rộng tối thiểu là 03m và phải được UBND cấp huyện phê duyệt”. (Điều 1)

Như vậy, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điều 69 của NĐ 43/2014/NĐ-CP. Khi người dân làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện đồng thời việc chuyển mục đích và tách thửa chứ không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất.Việc Uỷ ban nhân nhân tỉnh Khánh Hoà áp dụng quy định về việc tách thửa vào việc chuyển mục đích sử dụng đất là không có căn cứ pháp luật. Trong trường hợp này bạn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính đó theo Khoản 1 điều 204, Luật đất đai năm 2013.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.