Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Hỏi: Ba và bác tôi sau khi lập gia đình đều được ông nội mua đất cho ra ở riêng. Ba tôi mất trước ông nội. Lúc còn tỉnh táo ông có nói (không viết di chúc) cho mảnh đất ở huyện khác mà ông đang sở hữu cho ba và bác tôi. Sau đó bác cùng mẹ tôi đi đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bác ấy đứng tên theo ý nguyện của ông, đồng thời mẹ tôi có hùn 1 nửa lệ phí làm giấy tờ sử dụng đất. Mẹ tôi chỉ nghĩ đơn thuần là anh em thì ai đứng tên không quan trọng. Và rồi ông tôi mất. Gần đây gia đình tôi cần tiền để tu sửa nhà cửa, nên mẹ tôi có ý định nhượng lại phần sở hữu ½ mảnh đất ấy cho chú ruột, nhưng bà nội không đồng ý và nói “Đất cho ở, không ở thì trả, không cho bán!”. (Nói rõ thêm là lúc còn sống ông tôi không hề nhắc tới việc “đất cho ở, không cho bán” và xưa nay bà nội không thuận thảo gì với mẹ tôi, nên không muốn gia đình tôi hưởng lợi ích từ phần đất ấy cũng dễ hiểu). Bác tôi theo quan điểm của bà nội nên không đồng ý cho mẹ tôi bán. Mẹ tôi rất buồn vì là dâu nên không biết nói gì hơn, muốn “quên” đi phần đất “mơ hồ” ấy, vì đằng nào người ta cũng nắm đằng cán. Tôi muốn hỏi Luật sư, gia đình tôi có quyền yêu cầu người bác làm thủ tục phân chia quyền sử dụng đất trên được không? Gia đình tôi phải làm gì để đòi lợi ích của mình? (Bùi Phượng - Hải Dương)
Luật gia Nguyễn Văn Nam - Tổ tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ, không đề cập tới mốc thời gian ông mất nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể trường hợp này.
Trường hợp người bác và người bà đi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm ông mất thì không thể coi đây là di sản thừa kế khi ông mất. Việc lúc ông minh mẫn cho hai người con có thể hiểu đây là hình thức tặng cho tài sản.
Theo nguyên tắc cá nhân nào được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Nhà nước công nhận người đó có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Hiện nay, người bác đang đứng tên trên mảnh đất đó nên bác là người có quyền định đoạt mảnh đất này.
Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
...
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".
Bạn không nêu rõ mảnh đất mà ông sở hữu tại huyện khác đó ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Nếu ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất thì khi ông thực hiện việc tặng cho phải có văn bản tặng cho có chứng thực tại UBND xã hoặc có công chứng của tổ chức công chứng thì người bác và người bà mới có thể thực hiện thủ tục sang tên mảnh đất này.
Điều106 Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
“…
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
Theo đó, đối với trường hợp cấp sai đối tượng là căn cứ để UBND huyện thu hồi giấy chững nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Hiện nay, cần làm rõ về việc người bác thực hiện việc sang tên có đúng quy định của pháp luật hay không? Vì nếu không có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã hay có công chứng thì không thể thực hiện được thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Vì vậy bạn cần xác minh rõ việc nếu không có văn bản tặng cho có công chứng, chứng thực thì việc sang tên này trái với quy định của pháp luật.
Nếu việc sang tên không có hợp đồng tặng cho có công chứng chứng thực thì trái với quy định của pháp luật. Trường hợp này, gia đình bạn có quyền đưa ra các căn cứ chứng minh và yêu cầu UBND huyện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định và lúc đó nguồn gốc mảnh đất đứng tên người ông. Và lúc này có căn cứ yêu cầu chia di sản thừa kế. Khi đó ông mất không có di chúc nên di sản thừa kế chia theo pháp luật.
Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
Như vậy di sản của người ông sẽ được chia đều cho những người nằm trong hàng thừa kế thứ nhất bao gồm : người vợ và những người con.
Điều677 Bộ luật dân sự năm 2005 quy địnhThừa kế thế vị
"Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống".
Theo đó, những người chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản thừa kế thì người cháu sẽ được hưởng phần di sản mà cha mẹ được hưởng nếu con sống. Trường hợp này bố bạn mất trước ông nên phần bạn và các anh em của bạn sẽ được hưởng phần di sản mà bố được hưởng nếu còn sống. Vì vậy, bạn có quyền yêu cầu UBND huyện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyền khởi kiện ra tòa yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đó.
Tuy nhiên bạn cần xác định thời điểm ông mất để xác định thời hiệu khởi kiện chia thừa kế,"Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế...". (Điều 645)
Theo đó thời hiệu yêu cầu phân chia di sản thừa kế là 10 năm kể từ ngày người để lại di sản mất. Nếu thời điểm người ông mất đã quá 10 năm thì gia đình bạn không có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế.
Tới 1/1/2017 Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực quy định:"Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.” (khoản 1 Điều 623)
Theo đó, từ 1/1/2017 thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là 30 năm. Nếu thời điểm ông mất đến nay chưa quá 30 năm thì từ 1/1/2017 gia đình bạn có quyền khởi kiện ra tòa yêu cầu chia di sản thừa kế
Tóm lại, bạn xác định thời điểm ông mất đễ xác định con thời hiệu khởi kiện hay không? nếu còn thời hiệu thì gia đình bạn có thể thực hiện các bước như trên để bảo vệ quyền lợi của mình.
Khuyến nghị:
- Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
- Nội dung tư vấn pháp luật thừa kế mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận