Tư vấn về việc đất nền phân lô không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Hỏi: Cho tôi hỏi, Cách đây 2 năm em có mua một miếng đất 110m2 tại Bình Dương. Sau khi thỏa thuận mua bán và sang nhượng quyền sử dụng đất vào 6-2013, đây là đất trồng cây lâu năm.Tháng 10-2014 thì em có lên Phòng tài nguyên môi trường xin đổi mục đích sử dụng đất vì muốn xây nhà, sau 2 tuần có cán bộ địa chính xuống kiểm tra, từ đó tới nay em không nhận được phản hồi gì nữa.Tháng 3-2015 em làm tiếp một hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cán bộ địa chính thông báo đây là đất phân lô bán nền không chuyển đổi được. Em không biết tại sao đất phân lô có sổ đỏ, có đường hiện hữu 4m mà không cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất này không thuộc vùng giải tỏa, tranh chấp. Vậy rất mong anh chị tư vấn cho em để em có thể rõ hơn hoặc làm như thế nào thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất được ạ? ( Tố Như - HÀ Nội)

Luật gia Lê Thị Hồng Sơn - Tổ tư vấn pháp luật Bất động sản của Công ty Luật Everest - trả lời:

Căn cứ vào điểm b, khoản 3 Điều 97 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về các hành vi vi phạm về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai:

"3. Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:

b) Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt";

Căn cứ vào quy định này thì khi xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, không có quy định nào của pháp luật có quy định là đất nền phân lô không được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó anh vẫn được chuyển mục đích sử đụng đất đối với diện tích đất này nếu như nó phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện, còn nếu như không phù hợp thì anh sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 1 điều 57 luật đất đai 2013 thì những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Theo như anh nêu trong trường hợp của anh là anh muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đấy trồng cây hàng năm sang đất ở thì anh sẽ phải xin phép và nộp tiền sử dụng đấttheo mục đích đất mà anh muốn chuyển.

Tuy nhiên, hiện nay không có quy định chuyển từ đất nông nghiệp lên thành đất ở luôn, do đó nếu diện tích đất trên là đất phi nông nghiệp thì anh sẽ làm hồ sơ lên chuyển thành đất ở luôn, nếu nó là đất nông nghiệp thì anh sẽ phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hai lần là từ đất nông ngiệp sang đất phi nông nghiệp và từ đất phi nông nghiệp sang đất ở.

Như vậy, anh khi xin chuyển mục đích sử dụng đất anh phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 57 luật đất đai 2013.

"2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Căn cứ vào các phân tích ở trên, anh chỉ không được chuyển mục đích sử dụng đất trong nếu mục đích anh muốn chuyển đổi không phù hợp với kế hoạch của UBND cấp huyện ban hành hằng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.