Tư vấn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hỏi: Ngày 20/4/2014, tôi có bán 1 mảnh đất và cho người mua mượn sổ hồng để chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ruộng lên đất thổ cư, nhưng chỉ mới nhận cọc, tôi đứng tên làm đơn xin chuyển nhượng hộ người mua, khi đưa sổ hồng để chuyển nhượng có làm 1 giấy tay ở công ty đo đạc.1. Khi cho mượn sổ hồng mà chưa nhận đủ số tiền bán đất như vậy thì người mua có thể chiếm đất để sang tên khi không có chữ ký của tôi không?2. Thời gian để chuyển đổi sang tênlà khoảng bao lâu? (Người mua tự làm các giấy tờ theo hình thức dịch vụ ở công ty đo đạc). (Nguyễn Trọng - Lạng Sơn)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Hiện nay theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này...".

Như vậy theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc giữa bạn và bên bán mới làm giấy viết tay chuyển nhượng là chưa đáp ứng quy định của pháp luậtvề hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy thì khi chỉ có giấy viết tay về việc chuyển nhượng và mặc dù có sổ hồng của bạn mà không có chữ ký của bạn thì bên mua cũng không thể tự mình thực hiện chuyển nhượng sang tên mảnh đất của bạn.

Vì hợp đồng trên giữabạn với người muakhông tuân thủ về mặt hình thức nên theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự thì:

"Điều134.Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu".

Điều 137 Bộ luật Dân sự quyđịnh:

"Điều137.Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Về thời gian để thực hiện chuyển nhượng sang tên thì hai bên sẽ phải thực hiện những thủ tục như sau:

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Các bên tiến hành lậptại Văn phòng công chứng (hoặc chứng thựctại Uỷ ban nhân dân xã). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên.

Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

- Tờ khai(bên mua).

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp thỏa thuận bên mua sẽ nộp thay).

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)

- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)

- Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:

Hồ sơ, bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động.

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.