Tư vấn về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ người chồng đã mất cho vợ

Hỏi:Ba tôi (đã mất tháng 10 năm 2015 không di chúc) có đứng tên Quyền sử dụng đất căn nhà tôi đang ở cùng mẹ và em gái. Bên cạnh đó trong hộ khẩu còn có tên Cô Hai tôi (trước khi ba tôi mất cô đã làm giấy tờ cho tặng căn nhà và quyền sử dụng đất cho ba tôi năm 2010) nhưng hiện không cư trú tại nhà mà đã quy y cửa phật. Hiện tôi muốn làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất căn nhà trên cho mẹ tôi. Vậy có gặp khó khăn gì không và Thủ tục, Lệ phí, thời gian là bao lâu để giải quyết nhanh nhất? (Hoàng Yến - Thái Nguyên)

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo bạn cung cấp,Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất là do ngườibốđứng tên tuy nhiên bạn không nói rõ Giấy nàylà cấp cho cá nhân bố bạnhay là cấp cho hộ giađình, cô Haiđã làm giấy tờ cho tặng căn nhà và quyền sử dụng đất cho ba bạnnăm 2010 vậy hợp đồng tặng cho này có được công chứng, chứng thực không? Nếu trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho của cô bạn đã được công chứng, chứng thực hay nói cách khác việc tặng cho này thực hiện đúng theo quy định của pháp luật thìchúng tôi sẽchia thành 2 trường hợp như sau để tư vấn cho bạn:

Thứ nhất,Giấy chứng nhận quyền sử dụngđấtdo ngườibốđứng tên là cấp cho cá nhân bốcủa bạn.

Với tình huống này, bố bạn là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất và cũng là người sở hữu cănnhà. Vì vậy, khi bố bạn mất,toàn bộ phần disản này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật (vì bố không để lại di chúc) căn cứ theo quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.

Theođó những ngườiđược hưởng di sản của bố bạn bao gồm: Mẹ bạn, bạn, và em gái bạn,ông bà nội của bạn( nếu còn sống ), như vậyđể mẹ bạnđượcđứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và có toàn quyền sử dụng mảnhđất thì những ngừơi thừa kế phải thưc hiện thủ tục từ chối nhận di sản thừa kếđể chỉcòn một minh mẹ bạn thừa kế nếuđến thờiđiểm thực hiện thủ tục bạn mới mất trong vòng 6 tháng. Nếuđã quá thời hạn thì những người thừa kế phải thành lập một văn bản phân chia di sản thừa kế, trongđó thỏathuận phân chia chomẹbạn toàn bộ mảnhđấtđó. Sau khi thực hiện xong các thủ tục này thì mẹ bạn có thể tiến hành sangtên giấy chứng nhận quyền sử dụngđất như bình thường

Thứ hai,Giấy chứng nhận quyền sử dụngđấtlà cấp cho hộ gia đình. Lúc này, mọi quyền đối với mảnh đất đóthuộc quyền của những người đứng tên trong sổ hộ khẩu. Do đó, căn cứ theoÐiều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:
- Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.
- Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
Theo đó, những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sửdụngmảnhđấtđó. Vì vậy, bạnphải xácđịnh rõ cho mình xem tại thờiđiểmđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất thì trong sổ hộ khẩu nhà bạn có những ai, nếu có tên côhai thì giấy tờ tặng cho của cô bạn cho bố bạn cóđược công chứng không có hiệu lực pháp luật không. Trường hợp giấy tờ tặng cho của cô bạn có hiệu lực thì phầnđất của ba bạn và của cô bạnđã tặng cho bố bạn sẽđược coi là di sản thừa kế của ba bạn.Đối phần diện tích này vẫn thực hiện theo các thủ tục nêu trên, bên cạnhđó nếu tại thờiđiểmđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất màđã có tên bạn và em gái trong sổ hộ khẩu rồi, thì hai bạn cũng phải thành lập một hợpđồng tặng cho phần diện tíchđất mìnhđược hưởng cho mẹ bạn

Vềthủtụcđược quyđịnhnhưsau:

1. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có nhà đất

2. Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình

3. Cách thức thực hiện: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:

Bước 1:Thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

Bước 2: thành lập hợpđồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế như phân tíchở trên

Các bên đến cơ quan công chứng công chứnghợpđồngtặngcho, văn bảnthỏathuậnphânchia di sảnthừa kế. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bênphải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

- Lệphítrước bạ: 0,5 %

Bước 4: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

- Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 5: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.