Tư vấn về hợp đồng mua bán nhà ở?

Hỏi: Tôi có mua một ngôi nhà 100m2 giá 485 triệu, tôi đã giao trả 450 triệu ngay sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng tại phòng công chứng. Tôi còn giữ lại 35 triệu sẽ giao đủ sau khi bên bán giao sổ đỏ đã sang tên chủ sổ sang tên tôi. (Do bên bán chịu trách nhiệm công chứng sang tên cho tôi). Tuy nhiên trong quá trình đợi bên bán giao sổ tôi phát hiện số đất tôi sử dụng có phần đất của nhà nước. Tôi muốn bên bán giảm lại cho tôi số tiền 35 triệu còn lại, nhưng bên bán không đồng ý và nói nếu không giao đủ tiền thì sẽ giữ lại sổ đỏ tên tôi lại. Vậy sổ của tôi có thể bị bên bán sang tên đổi chủ khác không? Tôi có thể làm đề nghị xin cấp lại sổ không? (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở). (Vũ Hải Nam - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Căn cứ Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005: “Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản. 1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Căn cứ Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005: “Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu. 1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”

Căn cứ Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005: “Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Luật nhà ở 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau: "Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. 1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở. 3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế."

Như vậy, theo quy định của BLDS 2005 thì sau khi hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu đối với bất động sản thì bên mua mới có quyền sở hữu đối với bất động sản đó. Tuy nhiên, theo quy định của Luật nhà ở 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, thủ tục đăng kí quyền sở hữu chỉ là thủ tục hợp pháp hóa còn thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua thanh toán xong, do đó trong trường hợp này, bạn phải thanh toán tiền đầy đủ thì mới xác lập quyền sở hữu của bạn đối với ngôi nhà. Trong trường hợp bạn chưa thanh toán đủ thì quyền sở hữu đối với ngôi nhà trên vẫn thuộc sở hữu của bên bán. Bên bán hoàn toàn có quyền sang tên khi ngôi nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của họ.Trong trường hợp bên bán chưa sang tên cho bạn, bạn chưa thanh toán đủ tiền thì đương nhiên căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của bên bán.

Căn cứ Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2005: "Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa. Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó."

Như vậy, trong trường hợp này, trước hết, bạn nên thương lượng với bên bán. Nếu bên bán không chấp nhận việc thương lượng đó, bạn có thể làm khởi kiện tại tòa án nơi có đất để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Bởi vì bạn cho rằng bên bán đã không trung thực khi che các thông tin về thửa đất trên (tất nhiên, bạn phải có căn cứ để chứng minh được ) thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối. Và khi ấy theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận – tức việc mua bán đất trong trường hợp này coi như chưa phát sinh giữa 2 bên, bên bán sẽ bị buộc hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận khi tòa tuyên giao dịch đã được hai bên ký kết bị vô hiệu.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.