Hình thức Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư được thực hiện theo hình thức của chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể phải được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hỏi: Tôi có mua lại một căn hộ chung cư của chủ đầu tư Viglacera, tôi đã làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Tôi được biết, chủ đầu tư sẽ không huỷ hợp đồng mua bán nhà với chủ cũ, không ký hợp đồng chuyển nhượng với tôi.Như vậy có đúng không? Nếu chủ đầu tư không huỷ hợp đồng với chủ nhà cũ thì liệu sau này chủ nhà cũ có thể kiện cáo đòi lại nhà của tôi không?Tổng căn nhà là 810.000 trên hợp đồng, như vậy nếu làm thủ tục sang tên, thì tôi phải nộp bao nhiêu tiền cho cơ quan thuế? (Đỗ Vũ Nam - Hà Nội).
Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Theo như bạn trình bày, thì chủ đầu tư không thực hiện hủy hợp đồng với người chủ cũ trong căn hộ. Vậy bạn cần xem xét thời hạn của hợp đồng giữa chủ đầu tư và chủ cũ của căn hộ đã hết hạn chưa? Trong trường hợp thời hạn này đã chấm dứt thì chủ đầu tư không cần phải hủy hợp đồng này nữa, mà hợp đồng này đương nhiên là chấm dứt. Và việc bạn kí hợp đồng với chủ đầu tư sẽ không thể xảy ra tranh chấp giữa người chủ cũ với bạn được.
Trong trường hợp thời hạn của hợp đồng chưa kết thúc, nếu chủ đầu tư muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với chủ cũ thì sẽ phải thực hiện việc chấm dứt theo quy định trong hợp đồng giữa hai bên. Sau khi đã thực hiện việc chấm dứt hợp đồng xong thì chủ đầu tư có thể kí hợp đồng mua bán căn hộ với bạn. Và sau này, chủ cũ sẽ không thể tranh chấp với bạn khi bạn kí hợp đồng mua bán với chủ đầu tư này.
Ngoài ra, sau khi thực hiện xong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, bạn thực hiện sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với mức những mức phí, thuế sau đây:
Lệ phí trước bạ: Theo quy định tạiĐiều 1, Điều 2, Thông tư 124/2011/TT-BTCquy định :
“Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
1. Nhà, đất:”
Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theoquy định tạiĐiều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTCquy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ khoản 2 Điều 23 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007, thuế thu nhập cá nhân bạn phải đóng sẽ là 2% giá trị chuyển nhượng.
Thứ ba, Lệ phí cấp giấy chứng nhận:
Gồm cả nhà và đất:
+ 100 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới
+ 50 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.
Chỉ có đất:
+ 25 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới
+ 20 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.
Thứ tư, phí đo đạc, phí thẩm định, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ tạithông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
“Điều 3. Về mức thu
a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2”.
“a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận