Tư vấn về điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Hỏi: Năm ngoái, tôi có mua một căn nhà trong hẻm ở Quận B (Hà Nội). Do tôi còn thiếu một ít tiền và chủ nhà cũ nói là đang hoàn thiện giấy tờ nhà đất, nên chúng tôi có thỏa thuận chỉ làm hợp đồng viết tay, khi nào trả hết tiền sẽ làm hợp đồng công chứng. Gần đây tôi được biết, căn nhà này chủ cũ đã xây không phép và vi phạm lộ giới từ năm 2009. Nay chủ cũ đã chuyển đi tỉnh khác, tôi liên lạc rất khó khăn và dường như người này không có thiện chí giải quyết. Hiện tại tôi muốn tự mình làm thủ tục sang tên căn nhà.

Đề nghị Luật sư tư vấn, để đăng ký sang tên nhà, tôi cần làm những thủ tục gì? Pháp luật quy định trường hợp này thế nào? (Thanh Hà - Vĩnh Phúc)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Phùng Thị Huyền - Tổ tư vấn pháp luật đất đai Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Tại thời điểm năm 2009, chủ cũ đã xây không phép và vi phạm lộ giới tức là có nhà ở tạo lập không hợp pháp, vi phạm điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Điều 10 Luật nhà ở năm 2005 (do việc vi phạm xây dựng nhà ở xảy ra vào năm 2009 nên chúng tôi sẽ tư vấn tại thời điểm đó, Luật Nhà ở năm 2005 đang có hiệu lực): “Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở …. 2. Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho…”.

Do đó, căn nhà mà anh (chị) đã mua của chủ cũ chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xây dựng trái pháp luật, nên căn nhà đó không được tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở dẫn căn cứ tại quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở năm 2005 nếu căn nhà anh (chị) mua trước ngày 01/7/2015, hoặc căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực ngày 01/7/2015 nếu căn nhà anh (chị) mua sau ngày 01/7/2014.

Việc mua bán nhà ở giữa chủ cũ và anh (chị) có thể bị coi là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015).

- Điều 123 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

"Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng".

- Điều 131 BLDS quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định".

Vì vậy, chủ cũ có nghĩa vụ trả lại cho anh (chị) số tiền mà anh (chị) đã trả để mua căn nhà đó và bồi thường thiệt hại những khoản mà anh (chị) bị thiệt hại. Nếu anh chị không thể thương lượng được với chủ nhà cũ, anh (chị) có thể gửi đơn khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.