Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
Hỏi: Cách đây 3 năm Công ty em (tạm gọi là Công ty A) có góp đất để thực hiện dự án xây dựng chung cư với Công ty B và Công ty C. Đến nay, Dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư (chủ đầu tư là liên danh A,B và C), đã có giấy phép xây dựng, và đã thực hiện xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (đã nộp đủ tiền sử dụng đất 1 lần nhưng chưa xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).Trên quyết định giao đất của thành phố ghi rõ :"Cấp đất cho công ty A để thực hiện dự án cùng với bên B và C. Hợp đồng thuê đất do bên A kí với Sở Tài nguyên Môi trường. Tuy nhiên hiện nay, bên A và B không còn đủ khả năng tài chính để tham gia dự án. Bên A muốn rút tên mình ra khỏi Dự án và chuyển lại quyền sử dụng đất cho bên C. Qua tìm hiểu, trong Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản có ghi:"Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng"; Điều 194 Luật đất đai viết:"đói với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận". Tuy nhiên việc chuyển nhượng này là áp dụng với chuyển nhượng từ chủ đầu tư này sang chủ đầu tư khác (tức là liên doanh A,B,C chuyển nhượng cho D), còn C cũng là chủ đầu tư của dự án và có quyền quyết định với dự án. Như vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tác là đồng chủ đầu tư dự án phải thực hiện như thế nào cho đúng pháp luật (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người ký Hợp đồng thuê đất là Công ty A hay cấp cho Chủ đầu tư là liên danh A,B,C?), và việc rút vốn thực hiện theo trình tự ra sao.? (Văn Minh - Hà Nội)
Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 thì:
"Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
..........
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt."
Trong trường hợp của bạn, công ty bạn muốn hoàn toàn rút vốn khỏi dự án đầu tư, và muốn chuyển nhượng sang cho công ty C - cũng là một thành viên trong dự án. Theo quy định tại khoản 3Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người nhận chuyển nhượng - công ty C lúc này sẽ được nhận chuyển nhượng nếu có đầy đủ các điều kiện sau:
"Điều 42. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này."
Trong trường hợp của bạn, để công ty C được nhận chuyển nhượng thì công ty C phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp , phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13, Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, các quy định này là:
"Điều 14. Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
1. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đaigồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:
a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác."
Như vậy, nếu công ty C mà có đầy đủ các điều kiện: ngành nghề công ty C đăng ký kinh doanh có liên quan đến việc đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản... và ngoài ra, công ty C phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện từ 20% trở lêntổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20hec ta, từ 15% trở lên đối với mức dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên, công ty C còn phải chứng minh có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng và các tổ chức, cá nhân khác. Trên đây là những điều kiện mà công ty C phải đáp ứng nếu muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên để đầu tư xây dựng và kinh doanh, ma fphaps luật không quy định trường hợp người nhận chuyển nhượng có được đồng thời là người tham gia đầu tư dự án hay không.
Về thủ tục chuyển nhượng vốn đầu tư là quyền sử dụng đất giữa công ty A và công ty C lúc này:
Bạn cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư gồm:
-Văn bản đăng ký chuyển nhượng dự án (theo mẫu);
- Hợp đồng chuyển nhượng dự án;
- Văn bản về tư cách pháp lý của bên nhận chuyển nhượng;
- Báo cáo tình hình hoạt động triển khai dự án.
- Hồ sơ pháp lý về dự án đang triển khai thực hiện
- Văn bản xác nhận việc đồng ý chuyển nhượng vốn đầu tư và dự án của các công ty A vàB
Lúc này,Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư cấp mới (đối với trường hợp chưa có Giấy chứng nhận đầu tư) hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận