Tư vấn phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Hỏi: Tôi hay gặp rắc rối khi cho công ty thuê nhà thường hợp đồng ký là 5 năm nhưng khoảng 3,4 năm là họ đòi trả nhà và yêu cầu tôi trả tiền cọc .mà trong hợp đồng có ghi bên nào chấm dứt trước hợp đồng nếu 2 bên không có vi phạm hợp đồng thì bị mất tiên cọc hoặc phải trả cho bên kia gấp đôi.Tôi không có vi phạm điều gì nên tôi không trả lại tiền cọc và yêu cầu họ trả tiền thuê nhà đến hạn tiếp theo. nếu không tôi sẽ đóng cửa hàng của họ lại .vậy xin hỏi luật sư là tôi làm vậy là đúng hay sai ,và phải ký hợp đồng thế nào để họ không gây rắc rối vì họ là công ty lớn mà tôi chỉ là cá nhân? (Đỗ Vũ Nam - Hà Nội).

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo quy định tại bộ luật dân sự năm 2005 thì Hợp đồng thuê nhà ở được quy định và hướng dẫn như sau:

Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

"Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn thường lập hợp đồng thuê nhà là 5 năm ,với hợp đồng này để được coi là hợp phápthì sau khi hai bên ký kếtxong hợp đồng thì bạn cần đi công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.Nếu trong hợp đồng có ghi rõ về phạt vi phạm khi 1 trong 2 bên vi phạm hợp đồng thìhợp đồng chính là căn cứ bảo vệ quyền lợi của bạn."

Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định tại điều 498 bộ luật dân sự như sau:

"1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác"

Căn cứ vào điều luật trên thì bạn không có hành vi nào vi phạm hợp đồng nên người thuê nhà không có quyền được đơn phươngchấm dứt hợp đồng ,khi người thuê nhà có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng hay vi phạm hợp đồng khi chưa hết thời hạn thuêthì bạn có thể phạt vi phạm nếu như trong hợp đồng có thỏa thuận phạt vi phạm. Nếu như trong hợp đồng của bạnhai bên có thỏa thuận nếu bên thuê không thuê tiếp trong khi thời gian thuê vẫn còn thì bên thuê phải trả cho bên cho thuê số tiền thuê của kỳ tiếp theo không bên cho thuê sẽ đóng cửa hàng thì bạn mới làm được như vậy,nêu không có thì bạn phải làm theo những gì mà hai bên đã thỏa thuận.Hoặc khi bên vi phạm không thực hiện nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận thì bạn có thể làm đơn khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết và bản hợp đồng đã công chứng đó chính là căn cứ bảo vệ quyền lợi cho bạn.Như vậy để bảo vệ được quyền lợi tối đa cho mình thì khi ký kết hợp đồng bạn cần ghi rõ quyền, nghĩa vụ của hai bên và điều khoản khi 1 bên vi phạm hợp đồng sau khi hai bên ký kết xong thì mang đi công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền .

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.