Thủ tục mua nhà chung cư cao cấp đang thế chấp tại ngân hàng

Hỏi: Nhà tôi đang có nhu cầu mua một căn hộ ở R , căn hộ này là của một người anh (chị). Nhưng hiện tại căn hộ này đang được thế chấp trong ngân hàng, hiện tại vẫn còn 11 tháng vay ưu đãi ko phải trả lãi. giá mua là 7.7 tỷ hiện nhà đó đang nợ trong ngân hàng 4.2 tỷ.Giờ tôi đang có 3.5 tỷ tiền mặt. Gia đình hai bên thống nhất là nhà tôi sẽ thanh toán cho bên kia 3.5 tỷ còn lại số 4.2 vay ngân hàng kia 11 tháng sau nhà tôi sẽ đưa để sang tên sổ đỏ. (hiện tại bên bán chưa rút dc giấy tờ nhà, và nhà tôi muốn hưởng ưu đãi vay ngân hàng còn 11 tháng). Đề nghị Luât sư tư vấn, tôi nên làm thủ tục như thế nào để tôi có thể đảm bảo quyên lợi của nhà tôi(cụ thể là số tiền 3.5 tỷ trả cho bên bán)? (Phạm Văn Trinh – Nam Định)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo như anh (chị) trình bày thì căn hộ mà anh (chị) định mua đang được thế chấp tại ngân hàng, theo quy định tại khoản 4 điều 348 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên bán kia không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.

"Điều348.Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này".

Trường hợp quy định tại khoản 3 khoản 4 điều 349 nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (ngân hàng) thì có thể mua bán tài sản thế chấp là căn nhà này:

"Điều349.Quyền của bên thế chấp tài sản

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý".

Anh (chị) cần xem xét kĩ lưỡng quyết định có mua căn nhà này hay không, bởi thông thường việc ngân hàng trả lại giấy tờ nhà cho bên bán để bên bán thực hiện việc mua bán thì rất khó.

Nếu ngân hàng đồng ý trả lại giấy tờ để 2 bên thì có thể thực hiện việc mua bán, khoản tiền mua bán nhà sẽ được anh (chị) chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn). Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa....

Còn nếu anh (chị) muốn thực hiện mua bán giữa anh (chị) và bên bán không thông qua ngân hàng thì anh (chị) có phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên bán để rút sổ đỏ về và ra thông báo giải chấp. Chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để thực hiệnhợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Anh (chị) cũng cần chú ý rằng, khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ thì tài sản mà bên bán đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được xử lý theo quy định tại điều 336, 338 Bộ luật dân sự 2005. Anh (chị) nên cân nhắc việc mua bán bởi rủi ro rất cao cho anh, nếu khi đến hạn mà bên bán không có khả năng trả khoản nợ ngân hàng thì tài sản thế chấp đó sẽ được ngân hàng xử lý.

"Điều 355.Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này".

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.