Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
Hỏi: Tôi muốn hỏi năm 2012 tôi có mua 1 lô đất tái định cư của ông A bằng hợp đồng tự nguyện có chữ của bên bán là ông A và con trai trưởng của ông A nhưng không có chứng nhận hoặc chứng thực do thời điểm này lô đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên thống nhất khi nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông A sẽ nhận và đưa lại cho người mua là tôi để sang tên. Hiện nay, ông A đã qua đời, UBND xã đã gửi giấy mời cho ông A để nhận giấy chứng nhận và con trai ông trưởng ông A đã đưa giấy mời cho tôi đến nhận nhưng tôi không thể nhận được, UBND xã yêu cầu 04 người con của ông A đến nhận sổ và làm thủ tục sang tên, nhưng hai người con của ông A đi làm ăn xa và họ cũng không có nhiệt tình để giúp tôi cùng lúc 04 người đi đến ủy ban để nhận và làm thủ tục rầy rà. Hiện nay không có tranh chấp xảy ra nhưng làm cách nào để nhận sổ đỏ và sang tên? (Thúy Hạnh)
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
"1.Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này".
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
"1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất; 3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Với trường hợp này thì hợp đồng củaanh (chị)sẽ vô hiệu về mặt hình thức theo quy định, do đó khi có tranh chấp hay để hợp đồng có hiệu lực thì hai bên phải hoàn thiện các thủ tục còn lại ,nếu hai bên không thực hiện thì hợp đồng sẽ vô hiệu và hai bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì ban đầu theo quy định có nghĩa là khi hợp đồng của chuyển nhượng đất của bạn không phát sinh hiệu lục thì khi ông A chết quyền sử dụng đất đó sẽ thuộc về những ngừoi thừa kế của ông.Trong trường hợp củaanh (chị),ngừơi chuyển quyền sử dụng đất choanh (chị)đã chết khi chưa sang tên và chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất choanh (chị)do chưa được cấp cũng như chưa công chứng chứng thực hợp đồng mua bán thìanh (chị)phải làm điều sau để có thể được sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Do hiện tại đấtanh (chị)mua không có tranh chấp nênanh (chị)có thể gặp những người con của ông A để thỏa thuận do 2 người con đi làm xa thìanh (chị)có thể yêu cầu 2 ngừoi con ở nhà liên lạc với 2 người đi làm xa ủy quyền cho họ ở nhà được quyền định đoạt và sử dụng diện tích đấtanh (chị)đã mua, sau đó thì 2 ngừoi con ở nhà làm một tờ giấy đồng ý thực hiện theo hợp đồng chuyển nhượng đất mà bố đã thực hiện khi còn sống và cử người anh ở nhà là đại diện thay bố để tiếp tục thực hiện các điều còn thiếu trong hợp đồng chuyển nhượng đất trước đó. Sau đó thìanh (chị)cùng ngừoi con trưởng mang hợp đồng chuyển nhượng đất trước đó cùng với giấy thỏa thuận của những người con mang đi công chứng tại UBND xã nơi có đất .Sau khi có đã công chứng được những giấy tờ đó sẽ cấp giấy chứng nhận QSDD và sang tên choanh (chị).
"1.Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này".
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
"1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất; 3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Với trường hợp này thì hợp đồng củaanh (chị)sẽ vô hiệu về mặt hình thức theo quy định, do đó khi có tranh chấp hay để hợp đồng có hiệu lực thì hai bên phải hoàn thiện các thủ tục còn lại ,nếu hai bên không thực hiện thì hợp đồng sẽ vô hiệu và hai bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì ban đầu theo quy định có nghĩa là khi hợp đồng của chuyển nhượng đất của bạn không phát sinh hiệu lục thì khi ông A chết quyền sử dụng đất đó sẽ thuộc về những ngừoi thừa kế của ông.Trong trường hợp củaanh (chị),ngừơi chuyển quyền sử dụng đất choanh (chị)đã chết khi chưa sang tên và chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất choanh (chị)do chưa được cấp cũng như chưa công chứng chứng thực hợp đồng mua bán thìanh (chị)phải làm điều sau để có thể được sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Do hiện tại đấtanh (chị)mua không có tranh chấp nênanh (chị)có thể gặp những người con của ông A để thỏa thuận do 2 người con đi làm xa thìanh (chị)có thể yêu cầu 2 ngừoi con ở nhà liên lạc với 2 người đi làm xa ủy quyền cho họ ở nhà được quyền định đoạt và sử dụng diện tích đấtanh (chị)đã mua, sau đó thì 2 ngừoi con ở nhà làm một tờ giấy đồng ý thực hiện theo hợp đồng chuyển nhượng đất mà bố đã thực hiện khi còn sống và cử người anh ở nhà là đại diện thay bố để tiếp tục thực hiện các điều còn thiếu trong hợp đồng chuyển nhượng đất trước đó. Sau đó thìanh (chị)cùng ngừoi con trưởng mang hợp đồng chuyển nhượng đất trước đó cùng với giấy thỏa thuận của những người con mang đi công chứng tại UBND xã nơi có đất .Sau khi có đã công chứng được những giấy tờ đó sẽ cấp giấy chứng nhận QSDD và sang tên choanh (chị).
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận