Nhận chuyển nhượng đất đai liên quan đến Thi hành án dân sự

Hỏi: Ngày30/12/2010 tôi có mua 1 lô đất 2500m2 của ông A đã làm thủ tục hợp đồng xong gửi ra văn phòng đăng ký QSD Đất, nhận giấy hẹn 21 ngày. Hết thời hạn tôi ra văn phòng đăng ký QSD Đ thì được biết có công văn của TAND huyện 06/01/2011 ngăn chặn ông A chuyển nhượng cho tôi, lý do ông A phải thi hành án dân sự với người khác. Ngày 10/5/2011 TAND huyện hủy ngăn chặn ông A, THADS quyết định ngăn chặn 10/5/2010, ngày 22/6/2011 THADS kê biên lô đất trên của tôi, nói rằng lô đất đó của ông A vì bìa đỏ chưa sang tên tôi và hướng dẫn tôi sang kiện ông A. Tôi làm đơn kiện lên TAND huyện không thụ lý vì hợp đồng giữa chúng tôi không có tranh chấp. Đã rất nhiều lần kiến nghị các cấp nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Hỏi hợp đồng của chúng tôi có bị hủy không, và nếu không thì THADS huyện kê biên tài sản của tôi có đúng không. Giờ tôi phải làm gì?.Mong tư vấn của luật sư. (Hoàng Nam- Thanh Hóa)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Trước tiên, theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi nhận thấy:"Ông A là người đã thi hành xong án theo quyết định của TAND huyện vào 28/12/2010 bằng công văn hủy bỏ hạn chế giao dịch dân sự của THADS huyện 28/12/2010". Tức là Ông A không còn nghĩa vụ phải Thi hành án dân sự nữa, sau 2 ngày thi hành án dân sự theo quyết định của TAND tức "Ngày30/12/2010 tôi có mua 1 lô đất 2500m2 của ông A". Nhưng sau đó TAND lại có Công văn vào ngàyTAND huyện 06/01/2011 ngăn chặn ông A chuyển nhượng cho tôi, lý do ông A phải thi hành án dân sự với người khác.

Như vậy, đây là Thi hành án (lần 2) và thời điểm bạn Nhận chuyển nhượng Lô đất đó thì Ahoàn toàn không phải thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ nào hay phải Thi hành án cho ai nên vấn đề của bạn sẽ được xem xét như sau:

2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất.

Tạicó quy định cụ thể về hợp đồng dân sự có hiệu lực pháp luật (không bịhiệu).

Điều122.Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Như vậy, theo như thông tin bạn cung cấp " Cả 2 bên đã làm thủ tục hợp đồng xong gửi ra văn phòng đăng ký QSD Đ" như vậy về hình thức hợp đồng của bạn đã đắp ứng điều kiện về hiệu lực của giao dịch như đã phân tích ở trên.

Tuy nhiên, theo quy định của

Điều 75. Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án

1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này.

2. Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Theo đó,ở đây sẽ có 2 trường hợp xảy ra như sau:

+, TH1: Thuộc khoản 1 - điều 75 Luật này thì bạn phải khởi kiện lên TAND, trongTrong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này

+, TH2: Thuộcvào khoản 2 đ- điều 75 Luật này nếu là Giao dịch dân sự do giả đó là:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

2.1, Quy định về việc Chấp hành viên Kêbiên, xử lý tài sản để thi hành án .

TheoThông tưliên tịch số14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC có quy định cụ thể như sau:

Điều6. Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án

1. Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án.

Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án.

Bên cạnh đó, theo quy định củaLuật đất đai năm 2013 về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất:

Điều99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

Tóm lại,đối với trường hợp của bạn chúng tôi nhận thấy đang là một trong những vấn đề nhức nhối hiện nay, thực tế quy định pháp luật về Thi hành án dân sự cũng chưa thực sự cụ thể và còn nhiều bấp cập. Tuy nhiên,có 2 vấn đề như sau:

-Vệc bạn đã khởi kiện nhưng TAND không tiến hành thụ lý vì thực tế không xảy ra tranh chấp thì bạn phải chứng minh được việc nhận chuyển nhượng đó không trái với quy định của pháp luật, nhất là không trái với Khoản 1- Điều 6

- Nếu chưa có quyết định của TAND tuyên bố giao dịch dân sự giữa bạn và Ông A là "Vô hiệu" màChấp hành viên của Cơ quan Thi hành án đãtiến hànhKê biên, xử lý tài sản để thi hành án là trái với quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.