Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện
Hỏi: Bố em có một thửa đất mua của anh em trong nhà.Vì là đất của ông cha nên cậu (người đứng tên sổ đỏ) đã đồng ý bán lại đất cho gia đình nhưng không chịu sang tên sổ đỏ với lý do sợ con cháu bán đất ông cha.Ông hứa không bao giờ đòi lại, anh em trong nhà nên cũng tin tưởng không làm giấy tờ đến nơi đến chốn. Cho tới năm 2009, gia đình thấy tình cảm có nhiều rạn nứt nên đã khéo léo gạ được ông viết cho một tờ giấy chuyển quyền sử dụng đất và được UBND xã chứng thực và đóng dấu. Sau đó do ở quê làm ăn khó khăn nên gia đình chuyển vào Nam làm ăn sinh sống, giao lại nhà đất cho anh em trông coi quản lý. Vì có rắp tâm chiếm đoạt lại đất nên ông đã lên kế hoạch chiếm đoạt. Ban đầu cấm không cho anh em trong gia đình ra vào nhà đất đã bán. Ai cũng mải làm ăn nên cãi nhau rồi cho qua, bẵng đi không ai quan tâm. Tới năm 2013, ông tự ý phá dỡ toàn bộ nhà cấp 4 cũ và xây nhà mái bằng. Gia đình có xảy ra một vài lần tranh chấp và bị UBND xã gọi lên giải quyết. Khi đưa giấy tờ trên ra thì UBND trả lời giấy viết tay không có tác dụng. Người đứng tên sổ đỏ vẫn có quyền.Luật sư tư vấn dùm gia đình có thể kiện lên toà đươc không? Khi khởi kiện có thể đòi lại quyền lợi được tới đâu. Vì ở xa không có điều kiện đi lại nhiều nên xin luật sư cho biết người đứng tên trong giấy chuyển nhương có thể uỷ quyền cho ai khác theo kiện được hay không? Nếu để lâu hay khi người đứng tên sổ đỏ qua đời có gì bất lợi hơn khi kiện cáo hay không? (Hoàng Thành - Hà Nội)
Luật gia Bùi Thị Phượng - Tổ tư vấn pháp luật đất đai Công ty Luật TNHH Everest trả lời:
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Thị Phượng - Tổ tư vấn pháp luật đất đai Công ty Luật TNHH Everest trả lời:
Theo như thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi, chúng tôi được biết là UBND đã mời hai bên lên để giải quyết tranh chấp, tức là đã có thủ tục hòa giải tại UBND xãnhưng không thành.
Do đó, gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án theo trình tự, thủ tục theo quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:
Theo quy định tại Điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Bộ luật đất đai năm 2013 thì :
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Nhưng theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi là mới có chứng thực tại UBND về giấy chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên. Do đó, chúng tôi sẽ nêu ra hai trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Giấy chuyển quyền sử dụng đất đó có hiệu lực
Gia đình bạn đã làm thủ tục chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, do đó, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nói cách khác hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cậu và gia đình bạn có thểhợp pháp nếu như việc chứng thực đó là có cơ sở pháp lý, cũng như cógiấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó chứ không phải là sự chứng thực đơn thuần là UBND xét chữ ký của hai bên và chứng thực.
Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, trong đó có trường hợp: “c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”.
Trường hợp của bạn nếu được nhận chuyển nhượng hợp pháp thì bạn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để buộc bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ dân sự, buộc bên chuyển nhượng hợp tác với bạn để tiến hành hoàn tấtcác thủ tục chuyển nhượng đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng đất đai gồm các bước:
- Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực ( bước này bạn đã nêu có trong yêu cầu từ vấn)
- Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.
- Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:
Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu
Nếu việc chứng thực của UBND chỉ là chứng thực chữ ký của hai bên, thiếu cơ sở pháp lý thì sự chứng thực đó trở nên không có giá trị pháp lý trong giao dịch này. Do đó, theo khoẳn 2 Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì: "Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".
Như vậy, gia đình bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại khoản tiền mà gia đình bạn đã mua mảnh đất đó, đồng thời, bên chuyển nhượng phải bồi thường thiệt hại vi hành vi tự ý phá dỡ nhà cấp 4 của gia đình bạn.
Về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định tại Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì“… tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện;…”.
Về vấn đề đại diện theo ủy quyền, người đứng tên trong giấy chuyển nhượng có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình tham gia tố tụng dân sự, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định tại Khoản 3 Điều 73 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Nhưng người đại diện không được thuộc các trường hợp quy định tại Điều 75 của Bộ luật này.
Khuyến nghị:
Do đó, gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án theo trình tự, thủ tục theo quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:
Theo quy định tại Điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Bộ luật đất đai năm 2013 thì :
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Nhưng theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi là mới có chứng thực tại UBND về giấy chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên. Do đó, chúng tôi sẽ nêu ra hai trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Giấy chuyển quyền sử dụng đất đó có hiệu lực
Gia đình bạn đã làm thủ tục chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, do đó, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nói cách khác hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cậu và gia đình bạn có thểhợp pháp nếu như việc chứng thực đó là có cơ sở pháp lý, cũng như cógiấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó chứ không phải là sự chứng thực đơn thuần là UBND xét chữ ký của hai bên và chứng thực.
Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, trong đó có trường hợp: “c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”.
Trường hợp của bạn nếu được nhận chuyển nhượng hợp pháp thì bạn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để buộc bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ dân sự, buộc bên chuyển nhượng hợp tác với bạn để tiến hành hoàn tấtcác thủ tục chuyển nhượng đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng đất đai gồm các bước:
- Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực ( bước này bạn đã nêu có trong yêu cầu từ vấn)
- Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.
- Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:
Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu
Nếu việc chứng thực của UBND chỉ là chứng thực chữ ký của hai bên, thiếu cơ sở pháp lý thì sự chứng thực đó trở nên không có giá trị pháp lý trong giao dịch này. Do đó, theo khoẳn 2 Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì: "Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".
Như vậy, gia đình bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại khoản tiền mà gia đình bạn đã mua mảnh đất đó, đồng thời, bên chuyển nhượng phải bồi thường thiệt hại vi hành vi tự ý phá dỡ nhà cấp 4 của gia đình bạn.
Về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định tại Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì“… tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện;…”.
Về vấn đề đại diện theo ủy quyền, người đứng tên trong giấy chuyển nhượng có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình tham gia tố tụng dân sự, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định tại Khoản 3 Điều 73 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Nhưng người đại diện không được thuộc các trường hợp quy định tại Điều 75 của Bộ luật này.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận