Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu trong những trường hợp nào?

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể vô hiệu trong những trường hợp như nội dung và mục đích của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội, người tham gia giao dịch bị mất năng lực hành vi dân sự...

[?] Đề nghị Luật sư tư vấn, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu trong những trường hợp nào? (Hoàng Hải - Nghệ An)

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật dân sự - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198


Luật gia Nguyễn Sỹ Việt - Phòng Tranh tụng của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu vì các lý do sau:
- Vô hiệu do không đủ điều kiện quy định chung về giao dịch dân sự
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.(Điều 117).
"Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác"(Điều 122).

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có đủ điều kiện về chủ thể, hoặc vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc sai về hình thức nếu luật quy định thì hợp đồng đó vô hiệu.

Pháp luật giải thích điều cấm của luật và đạo đức xã hội tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
  • Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
  • Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng có thể bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015:
"1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. -2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu."

- Giao dịch dân sự vô hiệu do chủ thể xác lập không đủ điều kiện
Nếu hợp đông thế chấp quyền sử dụng đất do người không đủ điều kiện xác lập thì hợp đồng đó có thể bị vô hiệu.
Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.(Khoản 1 Điều 125 Bộ luật dân sự 2015).

- Giao dịch dân sư vô hiệu do nhầm lẫn
1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. -2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.(Điều 126 Bộ luật dân sự 2015).
Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu nếu có sự nhầm lẫn làm cho các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Việc lừa dối, đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự có thể khiến giao dịch đó vô hiệu.
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. -Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. -Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.(Điều 127).
Như vậy, nếu một bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị lừa dối, dê dọa hoặc cưỡng ép thì hợp đồng đó vô hiệu.

- Vô hiệu do nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 501 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
"Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan".
Như vậy, đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất nói riêng, hợp đồng thế chấp có nội dung không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật đất đai.

- Giao dịch dân sự vô hiệu vì lý do khác
Ngoài các lý do trên, giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu dongười xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình, do không tuân thủ quy định về hình thức,...


Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu khi không đáp ứng các yêu cầu về hình thức, nội dung, mục đích của hợp đồng hoặc không đáp ứng điều kiện về sự tự nguyện, năng lực hành vi của người tham gia giao dịch. Mặt khác, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp hợp đồng vô hiệu như người tham gia giao dịch bị lừa dối, đe dọa và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật dân sự.

Xem thêm:


Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết trong lĩnh vực hình sự (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật1900 6198, E-mail:[email protected]