Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 57 Luật Đất đai: chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản...
[?] Đề nghị luật sư tư vấn:
1- Quy định của pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thời hạn sử dụng 50 năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp)?
2- Trường hợp cụ thể: Tôi có mua lại một mảnh đất, trên Giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng 50 năm. Xung quanh khu đất của tôi, người dân đã xây nhà gần hết, mặc dù đất của họ cũng có nguồn gốc là đất trồng cây lâu năm như của tôi. Nay, tôi muốn xây dựng nhà để cho thuê, nhưng khi tôi hỏi cán bộ địa chính xã thì được trả lời đất này không cấp phép xây dựng. Tôi phải làm thế nào? (Thái Hưng - Thái Bình)
- Quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
"1- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất" (Điều 52).
- Quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" (khoản 1 Điều 57).
- Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
"2- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư" (khoản 2 Điều 59).
Như vậy: Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp vớikế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, hoặc thuộc trường hợpnhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 nêu trên, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp), thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013, thì thẩm quyềncho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc UBND cấp huyện. Do vậy,anh (chị) cần liên hệ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên và môi trường - UBND cấp huyện để nhận mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được hướng dẫn về hồ sơ, thủ tục liên quan.
Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất: "2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:...b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Như vậy, trường hợp chuyển từ đất trồng cây lâu năm (được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) sang đất ở, người sử dụng đất có trách nhiệmnộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, về việc xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ xin cấp phép xây dựng.
Như phân tích ở trên,trường hợp muốn xin xây dựng nhà ở trên diện tích đất trồng cây lâu năm, trước hết cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) trước khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.
Chúng tôi trích dẫn một số quy định của Luật xây dựng năm 2014, có liên quan tới thủ tục cấp phép xây dựng, như sau:
- Quy định về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng: "1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.2- Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm: ...k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa" (khoản 1, điểm k khoản 2 Điều 89).
- Quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:"a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Bản vẽ thiết kế xây dựng; d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề" (khoản 1 Điều 95).
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng:
"1. Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng có các quyền sau: a) Yêu cầu cơ quan cấp giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng các quy định về cấp giấy phép xây dựng; b) Khiếu nại, khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc cấp giấy phép xây dựng; c) Được khởi công xây dựng công trình theo quy định của Luật này.
2. Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng có các nghĩa vụ sau: a) Nộp đầy đủ hồ sơ và lệ phí cấp giấy phép xây dựng; b) Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng; c) Thông báo ngày khởi công xây dựng bằngvănbản choỦy bannhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình trong thời hạn 07 ngày làm việc trước khi khởi công xây dựng công trình; d) Thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng" (Điều 106).
- Quy định về các điều kiện xây dựng công trình phải bảo đảm:
"1- Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau: ... b) Có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này; c) Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ; d) Có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn; đ) Được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình; e) Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.2- Việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này" (Điều 107).
Như vậy: Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014, thì những trường hợp Luật quy định phải có giấy phép xây dựng trước khi xây dựng (quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014). Đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng, thì tổ chức, cá nhân phải thực hiện thủ tục xin phép. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng được quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014. Ngoài ra,người đề nghị cấp giấy phép xây dựng cócácquyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 106 Luật Xây dựng năm 2014. Để biết được thửa đất của mình có thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng hay không, cũng như các thông tin chi tiết khác, anh (chị) nên liên hệ UBND cấp huyện nơi có đất để tìm hiểu thêm.
Bình luận