Đang ở tù, có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Thứ Hai, 14/08/2017 04:48 GMT+7

Dù đang trong thời gian chấp hành án phạt tù, người chấp hành án (hình sự) vẫn được hưởng các quyền công dân chỉ trừ một những quyền bị pháp luật hoặc Tòa án tước.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên. Có một vấn đề đặt ra là liệu người đang chấp hành án phạt tù có thể chuyển quyền sử dụng đất hay không? Và nếu được thì thủ tục tiến hành như thế nào? Có gặp trở ngại gì không?

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Một là, quy định của pháp luật đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chung).

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể Điều 188 quy định như sau: "1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Căn cứ theo quy định pháp luật nêu trên, mọi cá nhân, tổ chức sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng 04 (bốn) điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Hai là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi người chuyển nhượng đang chấp hành hình phạt tù.

Luật Thi hành án dân sự năm 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định:

"Người chấp hành án là người bị kết tội và phải chịu hình phạt theo bản án đã có hiệu lực pháp luật" (khoản 1 Điều 3).

"Thi hành án phạt tù là việc cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của Luật này buộc phạm nhân phải chịu sự quản lý giam giữ, giáo dục, cải tạo để họ trở thành người có ích cho xã hội" (khoản 1 Điều 3).

"Bảo đảm nhân đạo xã hội chủ nghĩa; tôn trọng nhân phẩm, quyền, lợi ích hợp pháp của người chấp hành án" (khoản 3 Điều 4).

Căn cứ theo quy định pháp luật nêu trên, mặc dù đang trong thời gian chấp hành án phạt tù thì nhưng người chấp hành án vẫn được hưởng các quyền công dân chỉ trừ một những quyền bị pháp luật hoặc Tòa án tước.

Căn cứ quy định nêu trên, nếu không bị pháp luật hoặc Tòa án tước hay hạn chế quyền sở hữu tài sản thì thì người chấp hành án vẫn có các quyền này, trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp đang chấp hành hình phạt tù, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện theo quy định của Luật đất đai và văn bản pháp luật có liên quan.

Ba là, về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang chấp hành hình phạt tù.

Thứ nhất, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này" (điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang chấp hành án phạt tù được thực hiện như sau:

Nộp một hồ sơ yêu cầu công chứng (việc nộp hồ sơ có thể do một người khác trong số những người tham gia giao dịch thực hiện mà không nhất thiết phải do người đang chấp hành án phạt tù thực hiện), gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có); Bản sao giấy tờ tuỳ thân (người đang chấp hành án phạt tù nộp kèm đơn xác nhận của quản lý trại giam về việc đang chấp hành án ở trại giam đó); Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có; Sau khi nhận hồ sơ thấy đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật, cơ quan thực hiện công chứng sẽ tiến hành thủ tục cần thiết theo quy định.

Khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng năm 2014 quy định về địa điểm công chứng: “Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.”.

Đối chiếu với quy định nêu trên, người đang chấp hành án phạt tù tại trại giam nên thuộc đối tượng được yêu cầu công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, cụ thể là tại trại giam nơi người đó đang chấp hành án.

Cơ quan thực hiện công chứng có thể gửi công văn đến ban quản lý trại giam nêu rõ việc đang tiếp nhận và thực hiện yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên tham gia giao dịch là người đang chấp hành án tại trại giam; đồng thời đề nghị được gặp gỡ người đó để thực hiện công chứng.

Thủ tục cho người đang chấp hành án ký vào hợp đồng được thực hiện như thủ tục công chứng thông thường theo quy định tại khoản 7 và khoản 8, Điều 40 của Luật công chứng:
“7. Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
8. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch”.

Thứ hai, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường); bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Luật gia Bùi Thị Phượng - Tổ tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, tổng hợp.

Khuyến nghị:

Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại, mà chỉ sử dụng vì mục đích nghiên cứu khoa học, hoặc phổ biến kiến thức pháp luật;
Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị đây chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi đây có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail: [email protected], [email protected].