Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác
Hỏi: Em có thuê nhà ở địa bàn thành phố Thanh Hóa, hợp đồng ký là 4 năm, giá thuê nhà là 1.000.000đ/tháng, và em phải thanh toán trước 1,5 năm, tức là 18 triệu đồng.Nhưng trong hợp đồng không ghi rõ số tiềnvà hợp đồng chỉ có chữ ký của 2 bên, chứ khôngcó công chứng của cơ quan có thẩm quyền. Em thuê nhà để làm kinh doanh cà phê, nhưng do việc kinh doanh không được, và giờ em cóbầu gần tới ngày sinh, giờ em muốn đơn phương hủy bỏ hợp đồng vì em khôngmuốn ở đây nữa. Em xin hỏi quý công ty, em có thể lấy lại số tiền đã thanh toán hay không? Và em có thể hủy hợp đồng được hay không? (Trần Thời - Thanh Hóa)
Luật gia Phạm Thị Mai Phương – Tổ tư vấn pháp luật Dân sự – Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:
- Theo điều 492 bộ luật dân sự 2005 quy định hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Điều 492.Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
"Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."
Theo đó hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và nếu thời hạn thuê từ6 tháng trở lên phải công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Hợp đồng nàychỉ có chữ ký của 2 bên không có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền
- Theo điều 134 bộ luật dân sự 2005 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
Điều 134.Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
"Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."
- Theo điều 136 bộ luật dân sự 2005 quy định thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu:
Điều 136.Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
"1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.
2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế."
Theo đó hợp đồng chỉ vô hiệu về hình thức khi trong thời hạn 2 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập mà 1 trong các bên yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Quá thời hạn trên không ai có quyền khởi kiện yêu cầu hợp đồng tuyên bố vô hiệu về hình thức nữa, đương nhiên nó vẫn có hiệu lực. Do đó căn cứ vào thời gian kể từ khi xác lập hợp đồng giữa bạn và chủ nhà màkhông quá 2 năm theo quy định thì bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. khi hợp đồng được coi là vô hiệu sẽ áp dụng theo khoản 2 điều 137.
- Theo điều 137 bộ luật dân sự 2005 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
Điều 137.Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."
Theo đó khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Về việc bạn thanh toán trước 1,5 năm là 18 triệu đây gọi là giao dịch có đảm bảo. Theo đó nếu bạn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch là vô hiệu thì theo khoàn 2 điều 410 bộ luật dân sự 2005:
Điều 410.Hợp đồng dân sự vô hiệu
"2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự."
Như vậy thì giao dịch bảo đảm của bạn với chủ nhà không bị vô hiệu theo hợp đồng thuê nhà. Giao dịch đặt cọc theo Điều 358 BLDS cũng phải được lập thành văn bản mới có hiệu lực pháp luật.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật hành chính mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận