Việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản chỉ thuộc thẩm quyền của Phòng Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Trường hợp bất động sản thuộc thẩm quyền địa hạt của Phòng Công chứng thì...
Hỏi: Năm 1996, vợ chồng anh Quyền và chị Lý được cơ quan anh Quyền phân cho một thửa đất có diện tích 120m2 để làm nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 8 năm 2006, anh Quyền và chị Lý muốn chuyển nhượng nhà và đất ở quê cho anh Hùng là người ở cùng huyện. Sau khi đã thoả thuận sơ bộ về việc chuyển nhượng nhà, đất, hai bên quyết định lập hợp đồng và mang đến Uỷ ban nhân dân thị trấn nơi gia đình anh Quyền sống gặp cán bộ phụ trách tư pháp - hộ tịch để yêu cầu chứng thực nhưng được yêu cầu đến Phòng Công chứng số 1 của tỉnh để công chứng hợp đồng vì địa bàn thị trấn thuộc thẩm quyền địa hạt của Phòng Công chứng này. Do nhà ở xa Phòng Công chứng, việc đi lại khó khăn nên anh Quyền đã tìm gặp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thị trấn đề nghị xem xét. Xin hỏi Luật sư, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thị trấn phải giải quyết trường hợp này như thế nào? (Nguyễn Nguyên Bằng - Hà Tĩnh)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.
Đây là trường hợp yêu cầu chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bất động sản) giữa cá nhân với cá nhân. Hợp đồng khi yêu cầu chứng thực đã được soạn thảo sẵn. Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng và quyền sở hữu chung của vợ chồng. Do đó vấn đề đầu tiên cần xem xét khi giải quyết tình huống này là cần xác định xem Uỷ ban nhân dân thị trấn có thẩm quyền giải quyết yêu cầu chứng thực trong trường hợp này hay không?
Về thẩm quyền
Tại điểm 1.1 khoản 1 mục I Thông tư 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì thì việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản chỉ thuộc thẩm quyền của Phòng Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Trường hợp bất động sản thuộc thẩm quyền địa hạt của Phòng Công chứng thì chỉ Phòng Công chứng có thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản đó trừ trường hợp công chứng, chứng thực di chúc.
Tuy nhiên, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 lại có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Như vậy, kể từ thời điểm Luật đất đai có hiệu lực (ngày 01/7/2004), thì Uỷ ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân. Cụ thể hơn là theo hướng dẫn tại điểm 2.2 khoản 2 Mục I của Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì “Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản”. Như vậy, trong trường hợp này, Uỷ ban nhân dân thị trấn, nơi có nhà và đất của vợ chồng anh Quyền là cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa vợ chồng anh Quyền với anh Hùng. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thị trấn cần chỉ đạo cán bộ tư pháp - hộ tịch tiếp nhận và giải quyết yêu cầu chứng thực của anh Quyền theo thủ tục, trình tự dưới đây:
Về thủ tục
Cán bộ tư pháp - hộ tịch của Uỷ ban nhân dân thị trấn cần đề nghị các bên giao kết hợp đồng là vợ chồng anh Quyền (bên chuyển nhượng) và anh Hùng (bên nhận chuyển nhượng) nộp hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm có các loại giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu chứng thực (ghi theo mẫu tại Uỷ ban nhân dân thị trấn);
- Bản chụp (bản photocopy) Giấy chứng minh nhân dân của anh Quyền, chị Lý và anh Hùng;
- Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Hợp đồng mà các bên đã soạn thảo sẵn).
(Đối với các giấy tờ đã nộp bản sao nêu trên, cán bộ tư pháp - hộ tịch phải yêu cầu các bên giao kết hợp đồng xuất trình bản chính để đối chiếu).
Trình tự thực hiện chứng thực
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ nêu trên, cán bộ tư pháp - hộ tịch ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch và thực hiện nghiệp vụ chứng thực. Lưu ý là việc chứng thực chỉ được tiến hành khi có mặt đầy đủ các bên liên quan, gồm anh Quyền, chị Lý và anh Hùng (do đối tượng của hợp đồng là bất động sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng anh Quyền, chị Lý).
Trình tự thực hiện chứng thực như sau:
Bước 1: Xác định sự có mặt đầy đủ của các bên giao kết hợp đồng; xác định năng lực hành vi dân sự của các bên giao kết hợp đồng;
Bước 2: Xem xét nội dung của hợp đồng đã được soạn thảo sẵn, trong trường hợp nội dung hợp đồng được soạn thảo sẵn vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc soạn thảo không đạt yêu cầu thì phải sửa đổi, bổ sung;
Bước 3: Đọc lại hợp đồng cho các bên giao kết nghe hoặc yêu cầu các bên giao kết tự đọc lại hợp đồng trong trường hợp hợp đồng được sửa đổi, bổ sung;
Bước 4: Yêu cầu các bên ký tắt vào từng trang của hợp đồng, trừ trang cuối phải ký đầy đủ;
Bước 5: Ghi lời chứng và trình Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch uỷ ban nhân dân thị trấn ký chứng thực.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận