Căn hộ chung cư đã thế chấp ngân hàng vẫn cấp được sổ đỏ

Trách nhiệm đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các thủ tục, giấy tờ liên quan.

Hiện nay sổ đỏ là một dạng giấy tờ công nhận quyền sở hữu nhà ở của người mua nhà, nếu thiếu giấy tờ này thì người sở hữu không thể thực hiện hết các quyền thế chấp, định đoạt, tặng cho nhà chung cư của mình.

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Trách nhiệm đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ)

Theo quy định của pháp luật đất đai, đối với các dự án phát triển nhà ở (chung cư), chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện toàn bộ hồ sơ, thay người dân mua nhà tại các dự án này làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ). Song người mua nhà cũng có thể tự làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 7 điều 26 Luật nhà ở năm2014:

“Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này”.

Theo quy định tại khoản 3 điều 72 Luật đất đai năm2013:

“Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ởTrình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở

Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký".

Như vậy, theo quy định của Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013 thì trách nhiệm xin cấp sổ đỏ cho người mua nhà chung cư tại các dự án xây dựng nhà ở thương mại, mua nhà ở của tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở để bán thuộc về chủ đầu tư, trừ trường hợp trong hợp đồng mua bán nhà ở hai bên thỏa thuận bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận.

Thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ

Cụ thể, Điều 31 Nghị định số43/2014/NĐ-CP quy định:

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

“1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;”

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 Nghị định số43/2014/NĐ-CP thì:

Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Trong trường hợp người mua nhà tự mình nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như đã nêu trên. Ngoài ra, khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, người mua nhà cần cung cấp thêm:

- Hóa đơn giá trị gia tăng

- Mặt bằng điển hình tằng, mặt bằng căn hộ

- Hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ hoàn công

Cấp sổ đỏ đối với căn hộ chung cư mua trả góp đang thế chấp tại ngân hàng

Một số trường hợp tổ chức, cá nhân thường vay vốn ngân hàng để mua nhà dự án theo hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.Trường hợp này ngân hàng có quyền giữ hợp đồng mua bán của cho đến khi người mua nhà nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì ngân hàng sẽ thay đổi bằng việc giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thay vì hợp đồng mua bán cho đến khi người mua trả hết nợ ngân hàng.

Nếu người mua nhà muốn tự làm các thủ tục để cấp sổ đỏ, người mua nhà cần thông báo cho ngân hàng và được ngân hàng đồng ý tạm giao hợp đồng gốc cho để làm thủ tục cấp. Bên ngân hàng có nghĩa vụ phối hợp với bên thế chấp (bên mua nhà) làm thủ tục cấp sổ đỏ đối với nhà ở thế chấp.

Trường hợp người mua nhà đánh mất Hợp đồng mua bán nhà có thể đề nghị với Chủ đầu tư để được cung cấp lại hoặc trường hợp đánh mất Hóa đơn giá trị gia tăng có thể thay bằng Văn bản xác nhận của chủ đầu tư xác nhận người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn có thể làm được sổ đỏ. Theo đó, để làm thủ tục đề nghị cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư, người mua nhà cần: Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung với nhà đầu tư (thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư) và đề nghị nhà đầu tư cấp các giấy tờ nêu trên khi nhận bàn giao căn hộ.

Luật gia Nguyễn Thị Tâm - Phòng tư vấn pháp luật trực tuyến Công ty Luật TNHH Everest,tổng hợp.