-->

Cấm đặt trụ sở doanh nghiệp tại nhà chung cư

Theo quy định pháp luật, doanh nghiệp không thể đặt trụ sở tại chung cư có mục đích sử dụng là dùng để ở. Tuy nhiên, đối với chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, doanh nghiệp có thể đặt trụ sở trong một số trường hợp nhất định.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật Doanh nghiệp 2014 quy định: "Trụ sở chính của doanh nghiệp là địa điểm liên lạc, giao dịch của doanh nghiệp; phải ở trên lãnh thổ Việt Nam, có địa chỉ được xác định gồm số nhà, tên phố (ngõ phố) hoặc tên xã, phường, thị trấn, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có)".

Theo thông báo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, các tổ chức, doanh nghiệp, hộ kinh doanh trên địa bàn TP Hà Nội không được thực hiện việc đăng ký đặt trụ sở chính hoặc trụ sở chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh tại các căn hộ trong nhà chung cư.

Tuy nhiên, Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp và Thông tư số 14/2010/TT-BKH ngày 4/6/2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn một số nội dung về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký doanh nghiệp, không có quy định nào cấm đặt trụ sở doanh nghiệp tại nhà chung cư.

Quy định về sử dụng căn hộ chung cưtrụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện hay địa điểm kinh doanh.

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 thì “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình cá nhân, tổ chức, bao, gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Như vậy, chung cư có mục đích sử dụng để ở, nếu sử dụng khác mục đích để ở thì sẽ bị coi là sử dụng trái mục đích.

Mặc dù Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành không có bất kỳ quy định nào cấm sử dụng căn hộ chung cư làm trụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện hay địa điểm kinh doanh, tuy nhiên hệ thống các văn bản liên quan đến vấn đề xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản lại thống nhất không cho phép các doanh nghiệp được đặt trụ sở tại các căn hộ chung cư chỉ có mục đích để ở.

Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 và Quy chế về quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, có một số tầng cho thuê văn phòng thì có thể sử dụng làm trụ sở công ty.

Có được đặt trụ sở công ty tại căn hộ chung cư?

Theo Quy chế về quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng. Quy chế này có quy định cụ thể về "nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp" hay còn được gọi là chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, khái niệm này được hiểu là nhà nhiều tầng có nhiều diện tích với mục đích sử dụng khác nhau. Theo đó, mục đích sử dụng không chỉ trong phạm vi là làm nhà ở mà có thể làm văn phòng, siêu thị và các mục đích khác. Trên thực tế, chúng ta thường thấy trong một tòa nhà chung cư, tầng trệt hoặc một số tầng khác được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như mở siêu thị, cửa hàng, trụ sở công ty.

Theo chỉ đạo của Bộ Xây dựng tại Công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19/11/2009 thì các cá nhân, tổ chức sở hữu căn hộ chung cư có mục đích sử dụng dùng làm nhà ở không được tự ý chuyển đổi trái mục đích sử dụng để làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh, cửa hàng,…Riêng đối với nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp thì có hai hướng giải quyết như sau:

(1) Trường hợp có thể tách riêng diện tích sử dụng với mục đích làm văn phòng, cửa hàng,… với khu diện tích ở thì cần bố trí và quản lý phần diện tích này tương tự đối với công trình kinh doanh, dịch vụ;

(2) Trường hợp không thể tách riêng để áp dụng quy chế quản lý riêng biệt, cụ thể là văn phòng không đảm bảo điều kiện làm việc theo Quy chuẩn xây dựng và Tiêu chuẩn quy định thì phải có biện pháp chấn chỉnh kịp thời. Công văn số 2544/BXD-QLN lại không đưa ra hướng dẫn các biện pháp cụ thể đối về vấn đề này.

Vì sao không được phép đặt trụ sở công ty tại căn hộ chung cư?

Các lý do để đưa ra đề xuất không cấp đăng ký kinh doanh mới cho doanh nghiệp khi sử dụng nhà chung cư làm trụ sở là: Theo quy định tại khoản 1, Điều 70, Luật Nhà ở, thì nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên. Tức là, các căn hộ chung cư chỉ sử dụng để ở, không sử dụng vào mục đích khác.

Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ bên mua nhà “sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng thiết kế”.

Luật Xây dựng quy định “nội dung thiết kế xây dựng công trình phải phù hợp, thỏa mãn với yêu cầu về chức năng sử dụng”. Nhà chung cư được thiết kế theo mục đích sử dụng với các tiêu chuẩn về tải trọng, cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy… phù hợp với nhà ở. Nếu sử dụng sai mục đích sẽ không đảm bảo các điều kiện an toàn…

Để hướng dẫn địa phương thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19/11/2009 đề nghị một số địa phương, nơi có nhiều nhà chung cư đã, đang và sẽ được xây dựng, khẩn trương rà soát, trên cơ sở đó lập kế hoạch, lộ trình phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương để chấn chỉnh kịp thời các trường hợp sử dụng căn hộ làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, văn phòng và đặc biệt quan tâm đến công tác phòng chống cháy nổ trong nhà chung cư.

Công văn số 2544/BXD-QLN nêu rõ: Đối với nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có thể tách riêng các văn phòng với khu ở thì cần bố trí và quản lý các văn phòng này như đối với công trình kinh doanh, dịch vụ. Trường hợp sử dụng căn hộ làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, bán hàng hoặc làm kho tàng, gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của cộng đồng dân cư trong nhà chung cư thì phải có biện pháp chấn chỉnh kịp thời.

Ngày 10/2/2010, Bộ Xây dựng cũng đã có Công văn số 242/BXD-QLN đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo kiểm tra, thống kê việc sử dụng căn hộ làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, văn phòng tại các nhà chung cư (kể cả nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp trong đó có căn hộ) trên địa bàn, từ đó đề xuất lộ trình, phương án giải quyết phù hợp và báo cáo về Bộ Xây dựng.

Mới đây, ngày 21/12/2010, tại Công văn số 2581/BXD-QLN Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP Hà Nội chỉ đạo các cơ quan chức năng không thực hiện cấp mới giấy phép đăng ký kinh doanh cho các Công ty đặt trụ sở tại căn hộ nhà chung cư, trong khi chờ Bộ rà soát, thống kê các căn hộ chung cư làm kinh doanh, văn phòng trên địa bàn.

Theo khoản 7 Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015 có quy định: "Trường hợp trong giấy tờ đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền cấp có ghi sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh này phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong thời hạn sáu tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành; cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh phải làm thủ tục điều chỉnh lại địa điểm kinh doanh ghi trong giấy tờ đăng ký kinh doanh đã cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang địa điểm khác trong thời hạn quy định tại khoản này; quá thời hạn quy định tại khoản này thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được kinh doanh tại căn hộ chung cư".

Quy định này không chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh của Việt Nam mà còn áp dụng cho các doanh nghiệp nước ngoài khi có các dự án đầu tư, thành lập văn phòng đại diện, chi nhánh tại Việt Nam.

Luật gia Nguyễn Thị Tâm - Tổ Tư vấn pháp luật doanh nghiệp Công ty Luật TNHH Everest,tổng hợp

Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail:[email protected].
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.