Hợp đồng mua bán đất thì phải thực hiện thủ tục công chứng.
Hỏi: Ngày 15/6/2015, tôi có mua một miếng đấtt trị giá 900 triệu, tôi đưa trước 500 triệu. Tôi có làm giấy tay: có chữ ký của người bán, người mua và người làm chứng, nhưng không có xác nhận công chứngg. Quá trình sang nhượng chưa xong, thì đầu tháng 3/2016 người bán đất́t cho tôi bị vỡ nợợ (người bán đất làm chủ hụi). Bà ấy tặng miếng đất́t đã hợp đồngng bán cho tôi sang con gái bà ấy. Trong lúc sang tặng miếng đất ở uỷ ban nhân dân phường, tôi phát hiện và đã bắt mẹ, con bà ấy ký vào tờ giấy cam kết là khi hoàn tất thủ tục tặng cho, con gái bà phải lập tức chuyển nhượngng quyền sử dụng đấtđất cho tôi theo đúng thỏa thuận. Bây giờ, chúng tôi cũng đang tiến hành thủ tục sang nhượng, tôi đã đi công chứng giấy tờ cần thiết, thị xã đã nhận hồ sơ và hẹn tôi ngày 20/04/2016 đóng thuế và nhận quyền sở hữu đất. Vấn đề tôi xin luật sư giúp là: Tòa có hủy hợp đồng tặng cho giữa bà ấy và con gái bà ấy không? Nếu hủy thì quyền lợi của tôi có bị ảnh hưởng không? Khả năng tôi sở hữu được miếng đất tôi mua trong tình trạng này là bao nhiêu? Bởi vì bà ấy bị vỡ hụi hơn 2 tỷ và mọi người đã làm đơn tố cáo lên tòa án. Nếu tôi không được sở hữu tài sản tôi mua hợp pháp như trên, tôi phải làm gì? (Đỗ Vũ An - Hà Nội).
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Mà trường hợp của bạn không thuộc trường hợp tại Điểm b Khoản 3 Điều này: "Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên".
Như vậy, trước thời điểm người bán đất cho bạn bị vỡ nợ, việc mua bán mảnh đất mà bạn đã giao trước 500 triệu là không đúng quy định của pháp luật do không công chứng/chứng thực, vì vậy giao dịch đó là vô hiệu.
Ngoài ra, điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai như sau: "a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất"
Theo đó có hai trường hợp có thể xảy ra:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất không bị người sử dụng đất đem đi thế chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án sau khi người đó vỡ nợ. Trong trường hợp này việc người sử dụng đất thực hiện hợp đồng tặng cho cho con gái mình là hợp pháp và việc chuyển nhượng mà bạn thực hiện là đúng pháp luật. Mảnh đất đó sẽ thuộc quyền sử dụng của bạn sau khi thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết và theo thỏa thuận bạn trả nốt số tiền còn thiếu mà hai bên đã thỏa thuận trước đó và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền caaos GCNQSD đất.
Thứ hai, quyền sử dụng đất bị người sử dụng đất đem đi thế chấp và bị kê biên để bảo đảm thi hành án sau khi người đó vỡ nợ.
“Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ” (Khoản 1 Điều 716 Bộ luật dân sự 2005). Trong trường hợp quyền sử dụng đất bị thế chấp một phần, thì phần còn lại của mảnh đất vẫn có thể chuyển nhượng, tặng cho. Vì vậy, bạn vẫn có thể lựa chọn mua một phần của mảnh đất nếu thấy thích hợp và thỏa thuận lại về giá cả.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất bị thế chấp toàn bộ, người sử dụng đất không được thực hiện quyền tặng cho cho con gái của mình vì đã vi phạm Điểm c Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai. Hợp đồng tặng cho không hợp pháp thì việc chuyển nhượng sau đó giữa bạn và người con gái là trái pháp luật.\
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận