Thuê mua nhà gần giống như hình thức "bán hàng trả góp" nhưng có ưu điểm hơn: Sau một thời gian sử dụng ban đầu, nếu bên thuê mua nhận thấy không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục "mua" lại căn nhà (trong thời gian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê).
[?] Thuê mua nhà ở xã hội và thuê nhà ở xã hội giống và khác nhau ở những điểm nào.
Câu hỏi tình huống: Vợ chồng tôi đã nộp hồ sơ, đủ điều kiện thuộc diện được ''thuê mua nhà ở xã hội'', đã đáp ứng đầy đủ hồ sơ, đối tượng thuê mua nhà ở xã hội. Sau khi hồ sơ của tôi được chấp thuận, Chủ đầu tư lại ghi trong hợp đồng hình thức là: ''thuê nhà ở xã hội''. Tôi có thắc mắc chưa hiểu rõ tại sao lại ký "hợp đồng thuê nhà ở xã hội" mà không phải là ''hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội'', giữa hai loại hợp đồng này có những điểm gì giống và khác nhau. Các căn cứ pháp lý của hai loại hợp đồng nêu trên? (Minh Giáp - Hà Nội)
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198
Luật gia Nguyễn Bích Phượng - Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Căn cứ pháp lý của thuê mua nhà ở xã hội và thuê nhà ở xã hội:
Luật Nhà ở năm 2014 có các quy định liên quan tới thuê nhà ở xã hội, thuê mua nhà ở xã hội như sau:
Giải thích từ ngữ: "Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: ... 17- Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó" (Điều 3).
Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: "1- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; 2- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; 3- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; 4- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 5- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; 6- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; 7- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; 8- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này; 9- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; 10- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở" (Điều 49).
Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: "1- Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật này; đối với đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này thì chỉ được thuê nhà ở xã hội. 2- Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. 3- Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tặng nhà ở cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này. 4- Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở" (Điều 50).
Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: "1- Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây: (a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực; (b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này; (c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này. 2- Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 3- Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây: (a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát; (b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa" (Điều 51).
Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội:"- Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng. 2- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. 3- Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. 4- Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. 5- Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. 6- Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này" (Điều 62).
Các quy định khác về thuê nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở xã hội khác quy định tại Chương IV (mục 1, mục 2) của Luật Nhà ở năm 2014, hướng dẫn thi hành tại Nghị định này số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở năm 2014.
Luật gia Nguyễn Bích Phượng - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198
Một số điểm khác biệt giữa thuê nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở xã hội:
Như vậy, các điều luật viện dẫn trên đã có thể cho thấy sự khác biệt giữa thuê mua nhà ở (xã hội) và thuê nhà ở (xã hội):Thuê nhà ở: là bên đi thuê chỉ có quyền sử dụng trong một thời gian với các điều kiện theo Hợp đồng thuê nhà ở; khi hết hạn phải trả lại nhà cho chủ sở hữu (nếu không gia hạn thời gian thuê); trên giấy đăng ký quyền sở hữu nhà vẫn đứng tên chủ đầu tư (bên cho thuê).
Thuê mua nhà ở: được hiểu là một hình thức chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất động sản chỉ được chuyển giao cho bên thuê mua bên thuê mua đã thanh toán hết toán bộ tiền mua và khi kết thúc hợp đồng thuê mua.
Thông thường, khi thuê mua nhà ở xã hội thì người mua phải trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua và trả số tiền còn lại theo thời gian do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng không thấp hơn 15 năm và không vượt quá 20 năm. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở thì người mua nhà mới được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong suốt thời gian đó, người thuê mua nhà sẽ không có quyền sang nhượng nhà cho người khác.Việc thuê mua nhà ở nói chung (bao gồm cả thuê mua nhà ở xã hội) gần giống như hình thức "bán hàng trả góp" nhưng có ưu điểm hơn: Sau một thời gian sử dụng ban đầu; nếu bên thuê mua nhận thấy không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục "mua" lại căn nhà (vì trong thời gian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê).
Hợp đồng cho thuê nhà ở và hợp đồng thuê mua nhà ở cũng dẫn đến những sự khác biệt. Điều này đương nhiên sẽ làm ảnh hưởng tới quyền lợi của bên thuê (hoặc thuê mua) nhà ở. Đó là, đối với hợp đồng thuê mua nhà ở, thì từ việc trả trước một khoản tiền để có thể trở thành chủ sở hữu của căn nhà sau một thời gian thuê thì với người thuê nhà ở chỉ có thể trả tiền thuê mà không thể mua căn nhà. Nếu muốn mua nhà ở, hai bên phải thiết lập lại một hợp đồng mới khi mà cả bên thuê và bên cho thuê đều đi đến một thống nhất chung.Để có thể cung cấp tư vấn chi tiết hơn, chúng tôi cần có hồ sơ và tài liệu có liên quan tới việc thuê nhà ở xã hội của quý Vị.
Các về vấn đề liên quan đến việc thuê và thuê mua nhà ở xã hội, quý Vị có thể tham khảo các Chương IV của Luật Nhà ở năm 2014 (từ Điều 49 đến Điều 64); Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để có được câu trả lời chính xác.
Xem thêm:
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết tư vấn pháp luật về đất đai, bất động sản nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: [email protected].
Bình luận