Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối

Hỏi: Hiện tại tôi có đặt cọc số tiền là 20,000,000 (hai mươi triệu đồng) để mua một miếng đất với diện tích 5*9m, với giá đất trong hợp đồng đặt cọc là 5,300,000/m2 (năm triệu ba trăm nghìn đồng). Khi đặt cọc tôi không xem sổ đỏ là đất thổ cư hay đất trồng cây, mà chỉ nghe bên bán nói là đất thổ cư. Tuy nhiên bây giờ tôi mới phát hiện ra đất này không phải là đất thổ cư mà là đất trồng cây lâu năm và có giá trị sử dụng đến năm 2064. Như vậy thì không đúng theo nguyện vọng mua đất ở của tôi. Luật sư cho tôi hỏi? trong trường hợp này tôi có thể đòi lại tiền đặt cọc được không và nếu được tôi phải tiến hành làm những thủ tục như thế nào. Có một tình tiết đáng chú ý nữa là, người ký đợn nhận tiền đặt cọc của tôi không phải chính chủ sổ đỏ. Chủ sổ đỏ hiện tại lại là em trai của người ký đơn đặt cọc ( theo như lời nói của người nhận tiền đặt cọc thì đất này là do bố mẹ thừa kế cho hai anh em nhưng chưa tách sổ) . (Hạnh Nhân - Nam Định)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Bảo An- Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest- trả lời:

Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như vậy, trong trường hợp này, người có thẩm quyền giao kết hợp đồng đặt cọc để nhằm đảm bảo việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó phải do chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất thực hiện, hoặc trong trường hợp của bạn thì nếu người em trai đứng ra giao kết hợp đồng đặt cọc với bạn thì phải có giấy ủy quyền của người có quyền sử dụng đất.

Điều 121 Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định về Giao dịch dân sự như sau:

"Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự".

Như vậy, theo bạn cung cấp thì hai bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc, đây được xem là một giao dịch dân sự.

Điều 132 Bộ Luật Dân sự có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối như sau:

"Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó".

Như vậy, theo quy định này thì việc giao kết hợp đồng đặt cọc của bạn là nhằm để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người này đã có hành vi lừa dối bạn để bạn tin tưởng mục đích sử dụng của mảnh đất mà bạn sẽ được chuyển nhượng là đất ở và lừa dối bạn về việc người này là đồng sở hữu của mảnh đất để bạn giao kết hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, hiện tại bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này là vô hiệu. Và theo đó không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.